공장, 창고도 상가건물임대차보호법 적용될까?
상가건물임대차보호법에는 공장, 창고 등이 동법의 적용을 받는지에 대한 명확한 규정은 없습니다. 다만 "판례"에 의하면 제조와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동을 지속적으로 했다면 공장, 창고라 하더라도 ｢상가건물임대차보호법｣ 적용 대상인 상가건물에 해당한다고 판단하고 있습니다.[적용 대상이 되는 상가건물은 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물로 규정( 제2조 제1항, 제3조 제1항 )]
그렇다면 최근에 증가하고 있는 물류 창고는 상가건물 임대차보호법 적용을 받을 수 있을까요. 공장, 창고는 부가가치세법시행령 제4조 제1항에 규정된 사업장에 해당되어 사업장등록을 해야 하지만 단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만을 목적으로 하는 경우가 많기 때문에 상가건물임대차보호법 대상이 안됩니다.
부가가치세법상 납세지는 각 사업장의 소재지로 사업장별 과세가 원칙이므로 임대 건축물에 사업자등록을 해야 하지만 그렇다고 하더라도 영업을 하는 행위가 없었다면 상가건물로 보지 않습니다.
영리를 목적으로 했다면 상가건물로 인정
하지만 위 사진과 같이 창고에서 카페를 운영하거나 전시 판매 등을 하는 영업행위를 하면 건축물 용도상 일반 공장, 창고라도 영리를 목적으로 사용했기 때문에 상가건물 임대차보호법을 적용받을 수 있습니다. 공장이 상가건물로 적용받기 위하여 필요한 영리활동이 무엇이냐 하는 것은 판단하기 어려움이 많으나 대부분의 공장들이 영리활동에 필요한 물건의 인도, 물품 대금의 수수 등과 같이 과세제화에 해당하는 경우가 많습니다. 판례를 통해서도 확인할 수 있습니다.
법원은 상가건물 임대차보호법의 목적과 위 규정에 비추어 보면, 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물의 임대차는 사업자등록의 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용(영업을 하는 행위)으로 사용하는 임대차를 가리킨다고 보았습니다. 그리고 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당하는지는 공부 상의 표시가 아닌 건물의 현황·용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 하고, 단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장·창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나 그곳에서 그러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가건물 임대차보호법의 적용 대상인 상가건물에 해당한다고 판단하였습니다.(대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다 40967 판결)
사례로 창고를 임대하여 사업자등록을 한 다음 인터넷 쇼핑몰과 렌털 사업을 하였다면 영리를 목적으로 창고를 사용하였기 때문에 상가건물에 해당되어 상가건물 임대차보호법 적용을 받을 수 있습니다.
“영리 목적”이란 영업성을 의미하는 것이며, 영업은 영리를 목적으로 동종의 행위를 반복적으로 계속하는 것을 의미합니다(98다 10793). 상법에서는 이것을 ‘상인’과 ‘상행위’라고 합니다. 법에서는 전자의 방법을 채택하기도 하고 후자의 방법을 택하기도 하지만, 상인이란 상행위를 영업으로 한다는 것입니다.
상법 제5조 제2항. 제1항, 제47조 제1항. 제2항의 규정에 의하면, 회사는 상행위를 하지 아니하더라도 상인으로 보기 때문에 회사는 설립등기를 완료함으로써 법인격을 취득하고 상인 자격을 동시에 취득한다고 볼 수 있는 것입니다. 따라서 회사가 영업을 하는 행위를 상행위로 보는 것입니다.
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