부동산 양도소득세 과세 대상이 되는 양도의 범위


양도소득세는 과세 대상이 되는 자산을 양도하는 경우에 발생하는 세금이기 때문에 양도소득세가 과세되는 자산의 범위를 아는 것이 중요합니다. 오늘 포스팅에서는 양도소득세 과세대상이 되는 자산과 양도의 범위에 대해서 정리해보았습니다.





양도소득세가 과세되는 자산의 범위



1) 부동산(토지/건물)

① 토지란 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말합니다.

② 건물은 건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함합니다.(소득세법 제94조 제1항)

③ 미등록 토지 및 무허가건물도 양도소득세 과세대상입니다.


2) 부동산에 관한 권리

부동산을 취득할 수 있는 권리를 비롯해 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권, 분양권, 토지상환채권 등도 양도소득세 과세 대상입니다.


3) 주식

상장법인의 주식 등으로서 대주주가 양도하는 주식과 소액주주가 증권시장 밖에서 양도하는 주식, 비상장주식 등입니다.


4) 파생상품

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제5조제2항제1호에 따른 장내파생상품으로서 증권시장 또는 이와 유사한 시장으로서 외국에 있는 시장을 대표하는 종목을 기준으로 산출된 지수(해당 지수의 변동성을 기준으로 산출된 지수를 포함한다)를 기초자산으로 하는 상품, 주식워런트 증권, 해외파생상품(일부 장외거래 제외) 등 입니다.


5) 기타자산

① 특정(과점주주)주식 : 부동산가액이 총자산가액의 50% 이상인 법인의 주식을 50% 이상 소유한 주주 1인과 특수관계인이 그들이 소유하고 있는 주식을 50% 이상 양도하는 경우에 해당합니다.


② 사업용 고정자산(토지·건물 및 부동산에 관한 권리)과 함께 양도하는 영업권을 말하며, 영업권 양도로 인하여 발생하는 소득은 기타소득으로 분류됩니다.


③ 특정시설물이용권 : 골프회원권, 헬스클럽회원권, 콘도이용권, 스키장회원권, 고급 사교장회원권 등을 말합니다.


④ 부동산과다보유법인의 주식 등 : 부동산 등의 가액이 총자산가액의 80% 이상인 골프장·스키장 등을 영위하는 법인의 주식을 말합니다.





양도소득세 과세대상이 되는 양도의 범위



1) 양도로 보는 경우

① 매도: 매매계약으로 인해 자산을 양도하는 것은 가장 일반적인 형태의 양도죠.

② 교환: 금전 이외의 재산권을 상호 이전할 것을 약정하고 소유권을 이전하는 것으로 물물교환 등이 이에 해당합니다.

③ 현물 출자: 부동산 등 금전 이외의 재산으로 법인에 출자하는 것 역시 양도에 해당합니다.

④ 대물 변제: 손해배상에 있어 당사자 간의 합의나 법원의 확정판결에 의하여 일정액의 위자료를 지급하기로 하고 당사자 일방이 소유하고 있던 부동산으로 갚는 것을 말합니다.

⑤ 부담부 증여: 자산을 증여하면서 당해 증여 자산에 담보된 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분을 말합니다.

⑥ 경매·공매: 채권자의 신청에 따라 법원이 하는 강제집행에 따라 부동산을 매각하는 것입니다.




2) 양도로 보지 않는 경우

① 환지처분·보류지 충당: 도시개발법 또는 그 밖의 법령에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지로 충당되는 경우는 양도에 해당하지 않습니다. 단, 환지청산금을 현금으로 받는 경우는 유상이전으로 양도소득세를 적용합니다.

※ 보류지란 공공용지 또는 사업의 재원을 확보하기 위한 체비지로 사용하기로 한 토지를 의미합니다.


② 양도 담보: 채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도하는 계약을 한 경우는 양도가 아닙니다. 이 경우에는 당사자 간에 채무의 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시, 당해 자산을 채무자가 원래대로 사용, 수익한다는 의사표시, 원금, 이자율 변제기한, 변제방법 등에 관한 약정이 있어야 합니다.


③ 공유물 분할: 공유 소유의 토지를 소유지분별로 분할, 공유자의 지분 변경 없이 2개 이상의 공유 토지로 나누었다가 소유지분별로 재분할하는 경우는 양도로 보지 않습니다. 다만, 공유 지분이 변경되는 경우에 변경되는 부분은 양도로 보게 됩니다.


④ 소유권 환원: 법원 확정판결로 신탁해지를 원인으로 소유권 이전, 매매 원인 무효 소송에 의하여 그 매매 사실이 환원되는 경우 역시 양도에 해당하지 않습니다.


⑤ 그 밖에 아래와 같이 경우

이혼 시 재산분할청구권에 의한 소유권 이전, 토지거래허가구역 내의 허가를 받지 아니하고 체결한 토지계약거래는 토지거래허가를 받기 전까지는 양도로 볼 수 없습니다.


자기의 소유 자산이 경매 개시되어 당초 소유자가 자기 명의로 경락을 받은 경우, 배우자 또는 직계존비속에게 재산을 양도하는 경우는 증여로 추정합니다.





양도소득세가 비과세 또는 감면되는 경우


1) 비과세되는 경우

1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 2년 이상 보유한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.


① 양도 당시 실지거래가액이 9억 원 초과하는 고가주택은 제외됩니다.

② 2017년 08월 03일 이후 취득한 지정지역의 경우 2년 거주 요건 있음

③ 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지를 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택의 범위로 보게 됩니다.


2) 감면되는 경우

장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경농지 등의 경우 감면요건을 충족한 때에는 양도소득세가 감면됩니다.





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