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상가건물 임대차, 묵시적 갱신 이후 계약갱신요구 할 수 있을까



상가건물 임대차보호법은 임차인의 안정적 사업 영위를 돕기 위한 목적으로 제정된 특별법이기 때문에 환산보증금액 상관없이 상가 임차인은 대항력, 계약갱신요구권, 권리금 회수 기회의 보호 등의 적용을 받을 수 있습니다.


이번 포스팅에서는 환산보증금 초과 여부에 따라 묵시저 갱신에 의한 계약갱신요구권이 어떤 차이가 있는지 살펴보도록 하겠습니다.


"묵시적 갱신"이란 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지, 임차인은 1개월전까지 임대차계약갱신의 거절 의사를 표시할 수 있는데 이를 누구도 하지 않은 경우 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 것이 묵시적 갱신입니다.



환산보증금을 초과하지 않는 경우

상가임대차의 환산보증금이 지역별 보증금 상액을 초과 하지 않는 임대차계약의 경우 임대인과 임차인이 계약만료 1개월 전까지 계약 조건 변경 또는 갱신하지 않겠다는 의사를 통지하지 않으면 임대차기간이 끝나면 전 임대차와 동일한 조건으로 재계약한 것으로 간주됩니다(묵시적 갱신). 보증금과 차임도 종전의 임대차와 동일한 조건으로 되지만, 임대차기간은 1년으로 봅니다.


또한 묵시적 갱신된 계약의 경우 임차인은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 계약갱신을 요구할 수도 있습니다(상가임대차법 제10조 제1항).


상가건물임대차보호법 적용을 받는 임대차의 경우 묵시적 갱신을 한 임차인은 언제든지 갱신된 임대차 계약을 해지할 수 있습니다(상가임대차법 제9조 제1항, 제10조 제5항). 그러나 임대인은 계약해지가 불가능합니다. 임차인이 임대차 계약을 해지하는 경우에는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다(상가임대차법 제10조 제5항).



환산보증금을 초과 하는 경우

환산보증금을 초과하는 경우 원칙적으로 상가임대차법이 적용되지 않습니다(상가임대차법 제2조 제1항 단서). 특히 묵시적 갱신은 민법의 적용을 받습니다.


민법은 묵시적 갱신과 관련하여, 임대차기간이 만료된 뒤에도 임차인이 계속 임차 부동산을 사용하고 있는데 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 않는 경우라면, 임대차가 종전 임대차와 동일한 조건으로 묵시적으로 갱신된다고 하고 있습니다(민법 제639조).


하지만 상가건물임대차보호법에서 묵시적 갱신에 따른 임대차 계약 기간을 1년으로 보는 것과 다르게 민법에서는 묵시적 갱신에 따른 임대차계약임대차 계약 기간이 별도로 정해지지 않았습니다. 따라서 임대인이든 임차인이든 언제든지 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 임대인이 계약을 해지하는 경우에는 임차인이 해지통고를 받은날부터 6개월이 지나면 임대차 계약이 해지되고, 임차인이 계약을 해지하는 경우에는 임대인이 해지통고를 받은 날부터 1개월이 지나면 계약이 해지됩니다.



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