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상가건물 임대차, 전차인의 계약갱신요구권과 권리금 보호


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<굿비즈부동산>

최근 경기 침체로 인해 어려움에 처한 임차인이 상가를 전대하는 사례가 늘고 있는데요. 1년에 서너 번씩 사람이 바뀌는 가

하지만 민법은 임차권의 전대를 원칙적으로 금지하고 있기 때문에 임대인은 자신의 동의 없이 임차인이 임차 상가건물을 전대한 때에는 임대차계약을 해지할 수 있도록 하였습니다(「민법」 제629조). 그렇지만 임차권의 전대 제한 규정은 강행규정이 아니므로, 전대차는 임대인의 동의가 없더라도 임차인과의 사이에 채권·채무가 유효하게 성립합니다.


이에 임대인의 동의를 받고 전대차 계약을 체결한 전차인은 전대인에게 계약갱신요구와 차임 등의 증감청구권 및 임대료 증액 제한 등의 권리를 주장할 수 있습니다. 따라서 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 '임차인을 대위'하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.


하지만 전대차 계약에서 주고받는 권리금은 전대인(임차인)과 달리 법적인 보장을 받을 수 있는 규정은 없습니다. 즉, 전차인은 전대인(임차인) 갖는 '권리금회수기회'를 보장받을 수 없습니다. 권리금회수 기회 보장에 관한 규정은 ‘제10조의 4’인데, 아직 입법상 전차인은 이 조항을 적용하고 있지 않기 때문입니다.게도 있습니다. 이렇다 보니 요즘 상가 임대시장에서 전대차 계약은 일반적 거래 현상이 되고 있습니다.




전차인의 계약갱신요구권

상가건물임대차보호법 제10조에 의하면 임차인의 계약갱신요구권을 인정하고 있는 반면, 예외적인 경우에 한하여 임차인의 임대차계약갱신요구권에 대한 임대인의 거부권을 인정하고 있는데, 그중 하나가 '임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우'입니다.


하지만 임대인의 동의를 받고 전대차 계약을 체결한 경우에는 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에서 임차를 대위해 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 따라서 상가건물소유자와 임차인(전대인) 사이에 계약기간이 계속해 존재하고 있다면, 전차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 그리고 임차인(전대인)이 상가건물소유자가 계약갱신을 요구하고 있지 않다면, 전차인은 임차인(전대인)을 대위해 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.



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<전차인의 계약갱신요구권>

법에 따르면 임차인은 임대차 계약기간 만료 1~6개월 전 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없으며, 이때 계약갱신요구권은 최초 임대차 기간을 포함해 전체 임대차 기간이 10년을 넘지 않는 범위 내에서 보장됩니다.


예를 들어 상가건물 소유자(임대인)와 임차인(전대인)이 맺은 임대차 계약이 5년이 경과한 시점에서 전대차할 경우에는 전대차 계약은 길어야 5년 밖에 보장받지 못합니다. 이 때문에 전대차 계약을 맺을 때는 상가건물 소유자(임대인)와 임차인(전대인)간의 계약 기간이 얼마나 남았는지 확인하는 것이 무엇보다 중요합니다.



전차인의 '권리금 보호'

보호의 경우(상임법 제10조의 4), 임대인은 임대차 기간 종료 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 회수하려는 것을 방해하면 안 됩니다.


다만, 전대인은 전차인에 대하여 이러한 방해금지 의무를 부담하지 않습니다(입법론상 임대인의 동의를 얻은 전대차의 경우 전차인에게도 권리금 회수 기회를 보장해야 한다는 견해 있음).



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<전차인 권리금 보호>

즉, 전대차 계약에 해당하는 권리금은 임대인과의 관계가 아닌 전대인과 전차인의 관계에 해당되는 부분입니다. 따라서 전차인은 전대차 계약이 종료되면 권리금을 회수하지 못할 가능성이 큽니다.


그렇다면 만약 전대차계약이 계약기간 도중 해지된 경우라면, 일정 부분 전대인에게 돌려받을 수 있다고 대법원 판단했습니다.


'기간의 정함이 있는 전대차계약에 있어 권리금이 지급되고 그 권리금이 영업시설·비품 등의 유형물이나 거래처, 신용 또는 점포 위치에 따른 장소적 이익 등의 무형적 이익을 이용하는 대가로서의 성질을 가지는 경우에는 계약기간 중에 전대차계약이 해지되어 종료되면 특별한 사정이 없는 한 지급된 권리금을 경과 기간과 잔존 기간에 대응하는 것으로 나누어 전대인은 전차인으로부터 수령한 권리금 중 전대차 계약이 종료될 때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 잔존 기간에 대응하는 부분만을 반환할 의무를 부담한다고 봄이 공평의 원칙에 합치된다.'고 판단한 것입니다.

#전차인의 계약갱신요구권



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