수원·광교 지역 지식산업센터 투자해도 될까?


<광교우미뉴브 단지모습>

정부의 강력한 부동산 규제로 주택시장이 위축되면서 과거 아파트형 공장으로 불렸던 '지식산업센터'가 틈새 상품으로 떠오르고 있습니다. 과거에는 법인업체가 아닌 개인은 분양을 수 없었지만, 2018년 법 개정으로 인해 일반인도 임대 사업용으로 구입이 가능한데다가 대출 규제도 받지 않다 보니 반사이익에 따른 기대감이 커졌기 때문입니다.





<빅데이터를 기반으로 하는 4차 산업 도래>

무엇보다 투자자들의 관심을 끌고 있는 이유는 기업들의 입주 선호도가 높아지면서 많은 임대수익을 올릴 수 있기 때문입니다. 과거 아파트형 공장은 제조업 기반으로 하는 소규모 공장들을 유치하여 도시환경 개선과 산업 집적효과를 만들어내기 위한 목적으로 만들어진 시설이기 때문에 기업들에게 인기가 없었습니다. 하지만 최근에는 빅테이터를 기반으로 하는 4차 산업 비중이 커지면서 IT 기반 융합 기술, 디지털 콘텐츠 및 미디어 기술 관련 제조업, 생명과학 등 첨단기업 수요가 증가하면서 일반 업무시설에 비해 상대적으로 혜택이 많고 유지·관리비가 적게 드는 지식산업센터를 선호하고 있습니다.


특히 지식산업세센터에 입주하게 되면, 각종 세제 혜택(취득세 50%와 재산세 37.5% 감면)과 정부의 첨단산업 육성을 위한 업무 단지 조성과 일자리 창출 및 중소기업 육성 지원까지 받을 수 있기 때문에 기업들의 입주 선호도가 더욱 높아질 것입니다.





수원·광교지역 지식산업센터 투자해도 괜찮을까?

<21년 말 입주예정인 '테크트리영통'>

수원·광교지역은 편리한 교통, 삼성 R&D(연구·개발) 단지, 광교 테크노밸리, 우수한 산·학·연 인프라와 수원시의 꾸준한 중소기업 지원책 등으로 인해 주변에서 이주해오는 기업 수요가 매년 꾸준히 증가하고 있는 곳입니다. 무엇보다 수원·광교 지식산업센터는 공장 총량제에서 제외되고, 입주 기업에 세제 혜택도 있어 기업하기 좋은 곳으로 평가받으면서 건립이 늘어나는 추세입니다.


이와 같은 인기는 현장에서 바로 확인할 수 있는데요. 경기 침체로 인해 최근에 입주를 시작하는 지식산업센터(덴티움, 광교우미뉴브, 에이스하이엔드타워 영통 등)들의 입주율이 나쁠 것이란 예측에도 불구하고 입주 문의가 많습니다. 이렇다 보니 분양 중에 있거나 준공 예정에 있는 지식산업센터(테크트리 영통(신동), 스마트윙 영통(원천동), 프리마 비즈센터(호매실동) 등)에 대한 관심도 매우 높습니다.





<광교테크노밸리 모습>

현재 수원시에는 19개 지식산업센터에 2700여 개 업체가 들어서 1만 5000여 명의 인력이 근무하고 있으며, 입주 현황을 보면 정보통신업체(62%), 지식기반 산업체(30%) 등 이른바 4차 산업 관련 업체들의 비중이 압도적이며, 이들 업체들은 서울, 성남, 용인 등 관외에서 이주해온 기업들이 대부분입니다.


이처럼 인기가 많다 보니 광교지역 지식산업센터 임대료는 조성 단계 보다 많이 상승한 상태입니다. 현재 임대료는 평당(3.3㎡) 3만 원~3.5만 원 수준으로 분양가 대비 임대 수익률은 15%~20% 정도입니다. 서울지역 지식산업센터 평균 수익률(7%~8%)과 비교하면 굉장히 높은 수준이어서 서울지역에 주로 투자를 해왔던 분들이 수원·광교지역 지식산업센터에 투자를 많이 하고 있는 상황입니다.


분양가가 저렴해 소액으로 투자가 가능한데다가 임대수요도 풍부한 지역으로 꼽히면서 투자자들이 몰리고 있는 것인데, 수원·광교는 서울 접근성과 편리한 광역 교통망을 확보하고 있는 데다, 삼성 후광 효과를 비롯해 삼성전자 기흥·화성 캠퍼스 등도 인근으로 자리해 삼성 프리미엄 비즈니스 벨트도 누릴 수 있어 인기가 많습니다.





추천 물건

1. 광교우미뉴브 지식산업센터



「광교우미뉴브」는 2019년11월29일 완공되어 현재 입주 중에 있는 지식산업센터입니다. 단지는 대지 면적 21,380㎡(6,467.45평)에 연면적 31,183.03평, 지하 3층~지상 10층 규모입니다. 지하 1층부터 지상 2층까지는 지원시설인 상가로 이루어졌으며, 지상 2층부터 지상 10층까지는 지식산업센터와 업무시설(C동 3층과 10층)로 구성되었습니다.


단지가 들어서는 광교신도시 도시지원시설은 신분당선 상현역과 5분 거리에 있는 역세권으로 대중교통과 차량 접근성이 매우 뛰어난 곳입니다. 2016년 신분당선이 개통되면서 상현역에서 정자역을 거쳐 강남역까지 30분대에 도착할 수 있으며, 광역버스환승센터도 가까이 있어 인접지역으로 이동도 수월해졌습니다. 무엇보다 차량을 이용할 경우에는 용인∼서울고속도로 광교상현IC와 영동고속도로 동수원IC, 신갈JC가 인근에 있어 수도권 전역으로 진출입하기가 편리합니다.





2. 테크트리영통 지식산업센터



<테크트리영통>

「테크트리 영통」 지식산업센터는 현재 분양 중이며, 경기도 수원시 영통구 신동에 위치합니다. 연면적 84,166.79㎡ 규모에 총 지하 3층~지상 15층으로 지식산업센터 1개동과 기숙사 1개동으로 구성되며, 근린상가는 지식산업센터 지하 1층~2층에 들어서게 됩니다.


지식산업센터에는 제조업에 최적화된 최첨단 설계가 채택되었으며, 특히 지상 1층~지상 6층까지 드라이브인 시스템이 적용되었습니다. 드라이브인 시스템은 사업장 입구에서 논스톱으로 편리하게 상·하차할 수 있어 원자재나 물류량이 많은 업체의 업무 효율성을 높이는 시설입니다.


특히 입주사 직원들의 편의성을 고려한 대규모 기숙사 시설도 테크트리 영통 지식산업센터의 장점으로 꼽히는 부분입니다. 지상 15층 규모 총 378실의 기숙사가 갖춰지며 단층형, 복층형 등 두 가지 타입의 최첨단 시스템 기숙사가 들어갑니다. 휴게시설, 회의실 등 지원시설도 적용되는 만큼 쾌적한 업무 환경이 조성될 전망입니다.


사업지 바로 앞으로는 삼성전자 본사와 삼성디지털시티를 비롯해 삼성전자 기흥·화성 캠퍼스 등이 자리한 삼성 프리미엄 비즈니스 벨트를 누릴 수 있어 입지적인 메리트가 높게 평가되는 곳입니다. 또한 수원 일반산업단지 등도 가까운 만큼 인근 협력 업체들의 시너지 효과는 물론 풍부한 배후수요도 기대해 볼 수 있습니다.




3. 에이스 스마트윙 영통 지식산업센터



<에이스스마트윙영통>

「에이스 스마트윙 영통」 은 현재 분양 중이며, 경기도 수원시 영통구 원천동 2필지에 공급하는 지식산업센터입니다. 단지는 대지면적 4,555㎡에 건축면적 2,726㎡, 지하 2층~지상 14층 규모로 조성됩니다.


사통팔달 교통조건을 갖추고 있는 곳으로 용서고속도로 흥덕IC에서 8분대, 경부고속도로 신갈IC에서 10분대에 진입이 가능할 만큼 도심 및 인근 도시로의 이동이 용이합니다. 또 SRT 및 GTX 동탄역에서 21분대에 접근이 가능하고, 오는 2026년 개통 예정된 인덕원~동탄 복선전철 원천역(가칭)에서 9분 만에 도달할 수 있는 만큼 탄탄한 연계 교통망까지 갖췄습니다.


여기에 전 호실에 서비스 면적을 극대화하는 발코니 공간이 마련되고, 편리한 물류이동을 위한 Door to Door 시스템이 적용되며, 비즈니스의 효율성을 높이는 드라이브인 시스템이 마련되는 등 다양한 특화 설계로 입주 기업들의 편의성을 극대화하였습니다.





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