지식산업센터(아파트형 공장) 용도변경 가능할까?


지식산업센터는 과거 아파트형 공장으로 불렸던 시절 공장이라는 부정적인 인식 때문에 기업들이 입주를 꺼리는 경우가 많았습니다. 그러나 지난 2010년 `산업집적 활성화 및 공장 설립에 관한 법률 시행령` 개정에 따라 지식산업센터로 명칭을 변경한 후에는 IT, 영상, 정보서비스업 분야 기업들이 대거 입주하면서 이미지도 많이 달라졌습니다. 현재는 일반 업무시설보다는 지식산업센터 입주를 선호하는 기업들이 더 많을 정도로 인기가 좋습니다.


이렇다보니 최근에는 공장 용도로 되어 있는 지식산업센터를 일반 업무시설이나 근린생활시설(상가)로 변경하려는 소유자분들이 늘고 있는데요. 지식산업센터는 일반건물과 다르게 용도변경하기가 쉽지 않습니다. 궁금하신 분들은 아래 판례를 참조해보면 알 수 있을 것입니다.




판례 1]

[대법원 2013. 10. 11., 선고, 2012두24825]


국가산업단지 내 지식산업센터에 속한 건물 소유자 A씨는 공장 용도를 근린생활시설로 변경해 줄 것을 신청하였으나 관할 구청장이 반려하였다. 이에 소유자 A씨는 용도 변경신청을 거부한 것은 위법하다'고 주장했습니다.


이에 대법원 재판부는 구 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 등 규정과 관련하여 「구 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제28조의5 제1항, 동법 시행령 제6조, 제36조의4 제1항, 제2항은 지식산업센터에 입주할 수 있는 시설로서 제조업, 지식기반산업, 정보통신산업과 벤처기업 등의 사업을 운영하기 위한 시설과 입주업체의 생산활동을 지원하는 시설을 엄격히 구분하여 규정하고 있고, 동법 시행령 제36조의4 제4항은 생산활동 지원시설의 면적 비율을 20%로 제한하고 있으며, 법 제38조 제1,2,3항, 동법 시행규칙 제35조 제1항 제2호,제2항에 의하면, 산업단지에서 제조업 또는 제조업 외의 사업을 하거나 하려는 자는 관리기관과 입주계약을 체결하여야 하고, 업종 또는 사업내용을 변경하려는 경우에는 새로 변경계약을 체결하여야 하며, 동법 시행령 제48조의2 제4항은 관리기관이 입주계약을 체결하려면 그 내용이 관련 법령 및 해당 산업단지의 관리기본계획에 적합하여야 할 것을 요구하고, 법 제50조는 시·도지사, 시장·군수 또는 구청장은 이 법에 따른 공장의 신설·증설·이전 또는 업종변경에 관한 승인을 받지 아니한 자에 대하여는 관계 법령에 따른 공장의 건축허가·영업 등의 허가 등을 하여서는 아니 된다고 규정하고 있다」라고 설명하였습니다.


나아가 재판부는 "관련 규정을 종합하면, 원고가 국가산업단지 내의 지식산업센터에 속한 이 사건 건물을 생산시설인 공장에서 지원시설인 근린생활시설로 용도를 변경하는 것은 그 사업내용을 실질적으로 변경하는 것을 의미하므로 원고가 이 사건 건물의 용도를 변경하기 위해서는 관리기관인 한국산업단지공단과 입주계약에 관하여 새로이 변경계약을 체결하여야 할 것이고, 피고로서는 이러한 변경계약을 체결하는 절차 없이 한 원고의 이 사건 건물의 용도변경신청을 수리할 수 없다고 할 것이다"라고 판시하면서 용도변경신청불허가처분이 적법하다고 판단하였습니다.


서울고법 행정7부(재판장 조용호 부장판사)는 최근 서울 구로동 코오롱디지털타워빌란트 입주자 강모씨가 "아파트형 공장에서 일반사무소로 용도 변경신청을 거부한 것은 위법하다"며 구로구청장을 상대로 낸 용도변경신청 불허가처분 취소소송 항소심(2012누17942)에서 원고승소 판결한 1심을 취소하고 원고패소 판결했습니다.


재판부는 판결문에서 "산업집적 활성화 및 공장 설립에 관한 법률에는 지식산업센터에 집합건물법에 따른 구분소유 관계가 성립하는 경우 관리단이 규약을 정해 관리하도록 돼 있다"며 "관리규약에는 '입주자 상호 간에 이해가 상반되는 사항의 조정' 사항을 대표위원회의 의결사항으로 규정하고 있다"고 밝혔습니다.


재판부는 "다른 구분소유자의 동의 없이 생산시설에서 지원시설로 용도변경을 허용하면 지식산업센터에서 지원시설 면적의 비중이 증가해 기존 지원시설의 가치가 하락할 우려가 있다"며 "지원시설은 전체 시설의 20%를 초과할 수 없기 때문에, 생산시설 중 어느 부분을 지원시설로 변경할 것인가는 구분소유자들 사이에서 이해가 상반되는 사항에 해당된다"고 설명했습니다.




판례 2]

[서울고법 2012누17942]



서울 구로동 코오롱디지털타워빌란트(지식산업센터) 입주자 강모씨가 "지식산업센터(공장) 용도에서 일반사무소로 용도 변경신청을 거부한 것이 위법하다"며 구로구청장을 상대로 낸 용도변경신청 불허가처분 취소소송 항소심(2012누17942)에서 원고승소 판결한 1심을 취소하고 원고패소 판결했습니다.


서울고법은 "산업집적 활성화 및 공장 설립에 관한 법률에는 지식산업센터에 집합건물법에 따른 구분소유 관계가 성립하는 경우 관리단이 규약을 정해 관리하도록 돼 있다"며 "관리규약에는 '입주자 상호 간에 이해가 상반되는 사항의 조정' 사항을 대표위원회의 의결사항으로 규정하고 있다"고 밝혔습니다.


이에 재판부는 "다른 구분소유자의 동의 없이 생산시설에서 지원시설로 용도변경을 허용하면 지식산업센터에서 지원시설 면적의 비중이 증가해 기존 지원시설의 가치가 하락할 우려가 있다"며 "지원시설은 전체 시설의 20%를 초과할 수 없기 때문에, 생산시설 중 어느 부분을 지원시설로 변경할 것인가는 구분소유자들 사이에서 이해가 상반되는 사항에 해당된다"고 설명한 것입니다.


즉, 아파트형 공장 건물의 구분소유자가 건물용도를 일반사무소로 변경을 하려면 다른 구분소유자의 동의가 있어야 한다고 판결한 것입니다.



지식산업센터, 창고, 공장 전문

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