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지식산업센터, 사무실 보증금 보호 받을 수 있는 방법



사무실을 계약하면 상가임대차보호법을 적용받을 수 있다는 것도 확정일자를 받으면 우선변제 받을 수 있다는 것도 모르시는 분들이 생각보다 많습니다. 임차인의 권리를 보호받을 수 있는 상가임대차보호법 적용을 반드시 알아두시기 바랍니다.



확정일자는 무엇인가?

건물 소재지 관할 세무서장이 임대차계약서의 존재 사실을 인정하여 임대차계약서에 기입한 날짜를 말합니다. 사무실을 임차하고 사업자등록을 한 사업자가 세무서장으로부터 확정일자를 받아 놓으면 등기를 한 것과 같은 효력을 갖습니다. 만약 임차 건물이 경매나 공매로 넘어갈 때 확정일자를 기준으로 보증금을 우선변제 받을 수 있습니다.


이는 상가건물 임대차의 공정한 거래질서를 확립하고 영세 사업자들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 하기 위하여 제정된 [상가건물임대차보호법]에 따른 것입니다. 다만, 이 법을 적용받기 위해서는 지역별로 환산보증금이 일정 금액 이하일 경우에만 가능합니다. 따라서 확정일자를 받고 보증금을 우선변제 받을 수 있는 권리를 취득하기 위해서는 사무실 소재지의 지역에 맞는 환산보증금 조건을 만족시켜야 합니다.

<지역별 환산보증금 범위>


확정일자 신청 방법

사무실을 임차하여 확정일자를 받을 경우에는 이에 필요한 서류를 구비하여 사무실 소재지 관할 세무서에 방문하여 접수하면 됩니다. 신규사업자와 이미 사업자등록을 한 기존사업자에 따라 구비서류가 달라집니다.


1. 신규사업자 필요서류

-임대차계약서 원본

-사업자등록신청서(확정일자 신청겸용서식)

-임대차 목적물이 건물의 일부인 경우에는 해당 부분의 도면 1부


2. 기존사업자 필요서류

-임대차계약서 원본

-사업자등록정정신고서(확정일자 신청겸용서식)

-임대차의 목적이 건물의 일부인 경우에는 해당 부분의 도면1부


▶기존사업자가 확정일자를 신청할 때 사업자등록정정신고서를 제출하는 이유

임차인의 사업자등록 사항이 임대차계약서상의 내용과 다를 경우에는 정확한 공시가 불가능하고 임차인의 권리인 대항력 등의 효력에 중대한 문제가 발생할 수 있습니다. 이와 같은 문제를 사전에 방지하기 위항 임차인이 확정일자 신청 시 임대차계약 내용을 사업자등록사항과 일치시키기 위하여 사업자등록정정신고를 함께 진행하셔야 합니다.


또한 세무서를 방문하실 때에는 본인 여부를 확인할 수 있는 신분증(주민등록증, 운전면허증 등) 및 대리인 신분증을 지참하셔야 합니다.



확정일자 관련 궁금한 사항

1. 임차사업장이 넓어 여러 임대인과 각각 계약한 경우 확정일자를 별도로 받아야 하나요?

→각각의 계약서에 별도로 확정일자를 신청하여 계약서별로 각각의 확정일자를 받아야 합니다.


2. 전차인은 확정일자 신청이 가능한가요?

→전차인은 확정일자를 신청해도 상가건물임대차보호법상 우선변제권이 발생하지 않습니다.


3. 계약을 연장해 원 계약서의 보증금만 증액하여 연장된 기간과 증가된 보증금의 증액 부분에 대해서만 별도의 계약서를 작성했다면 이 별도의 계약서에만 확정일자를 받아도 되나요?

→계약 연장 기간과 추가 증액된 부분만 표기된 별도의 계약서에 확정일자를 받아도 됩니다.


4. 동일 건물 내 1층에서 사업을 하다가 2층으로 이전했을 경우 임대인이 동일인이면 화정일자를 부여받아 취득한 권리가 그대로 유지되나요?

→1층과 2층은 별개의 목적물로 인식하기 때문에 2층으로 이전했을 경우 1층의 보호받을 권리는 상실되고 2층의 권리가 이전시점(점유와 사업자등록정정신고 다음날)에 새롭게 발생하게 됩니다. 따라서 임차인은 사업자등록정정신고 및 새로운 임대차계약서상에 확정일자를 받아야 합니다.



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