오늘은 부동산 매매 거래 시 유의해야 할 내용에 대해서 살펴보겠습니다.
대부분의 사람들이 일상생활 속에서 부동산 거래를 하게 됩니다. 하지만 뜻하지 않게 계약과 관련해 피해를 입은 경우가 종종 있습니다.
부동산 거래에서 가장 중요한 부분은 안전입니다. 부동산은 매매계약에 따라 확인해야 할 내용들이 다르기 때문에 피해를 예방하기 위하여 최소한 다음과 같은 사항을 유의하여야 할 필요가 있습니다.
1) 현장 확인(거래 부동산 자체에 문제는 없는가?)
부동산을 사고자 하는 자는 먼저 해당 지번을 확인하고, 임야대장, 토지대장, 등기부등본, 가옥대장, 도시계획확인원, 용도지역 확인원 등을 떼어보고 현장을 반드시 확인하여야 합니다.
실제 면적과 토지이용계획확인원 토지대장 가옥대장 지적도 부동산등기부 등 공부 서류상 면적이 다를 때가 종종 있습니다. 또 경사진 땅도 지적도에는 평면으로 나타나기 때문에 직접 현장을 방문해 서류와 차이가 없는지 조사 확인해야 합니다.
만일 건물 등 부동산 자체에 물리적 결함이 있다면 적은 비용을 초과하는 수리 비용이 소요되고 그것이 부동산 전체의 기능에 영향을 준다면 뜻하지 않은 분쟁에 휘말릴 수가 있기 때문입니다.
토지의 경우 법률적 규제는 없는지 살펴보아야 합니다, 특히 토지는 국토이용관리법 도시계획법 농지법 지적법 산림법 건축법 군사시설보호법 수도법 자연공원법 등 각종 법률의 규제를 받고 있습니다.
실제는 자동차가 다니는 도로와 접해 있어도 지적도상에 도로가 없으면 각종 인허가를 받을 수 없으므로 주의해야 합니다. 단독주택이 밀집해 있는지역에서는 토지이용계획확인서에 집이 도로로 편입돼 있는지 여부를 살펴봐야 합니다. 사전에 확인하지 않으면 일부가 도로로 편입될 수 있는 집을 살 수도 있습니다. 집주인이나 중개업자가 일일이 알려주지 않을 때도 있습니다.
군사시설보호구역 농림지역 보전 임지 자연녹지 그린벨트 등은 사지 않는 것이 좋습니다. 또한 매입할 집에 전세 세입자가 생활하고 있으면 계약기간이 얼마나 남았는지 확인해야 합니다. 세입자에 대한 권리 의무 관계는 매수인이 승계 받게 됩니다.
2) 매도자 확인(매도하려는 자가 실제 소유자인가?)
부동산 거래를 할 때 많은 경우가 실제 소유자가 아닌 가족 또는 회사 직원 등과 계약의 교섭, 상담을 하는 경우가 많습니다. 하지만 이는 후일 분쟁의 소지가 있게 됩니다. 법정대리인으로 임명받지 않은 자와 교섭, 상담 등으로 이루어진 계약은 무효입니다.
부인, 아들 등 원칙적으로 대리권은 없습니다. 그렇기 때문에 현재 거래 진행을 하고 있는 자가 당해 부동산의 실제 소유자인지 등기명의 등을 확인해 보아야 합니다.
3) 공적장부 등의 확인(권리관계법적 규제에 문제는 없는가?)
당해 부동산에 관한 공적장부(임야대장, 토지대장, 등기부등본, 가옥대장, 도시계획확인원, 용도지역 확인원) 등 권리관계를 확인하지 않고 나중에 몰랐다고 항변할 수 없게 됩니다. 당연히 알 수 있었고 알아야 할 것이기에 확인해보지 않은 부분에 대한 본인 과실이 있기 때문입니다.
또 건축과 관련하여 도시계획 여부, 개발제한구역 여부 등도 반드시 확인하여야 합니다.
예를 들어서 등기부 등본상에 하자가 전혀 없는 부동산을 매입한 경우도 구청에서 도시계획을 세우면서 도로 예정지로 편입시켜 수용 대상 토지로 책정해 놓았을 경우 후일 헐값의 보상만을 받게 됩니다.
등기부등본에 근저당이 설정됐으면 채권액 등을 해당 금융기관에 문의합니다. 이 같은 재산상 제한은 잔금 처리 전에 반드시 해결한다는 단서를 계약서에 넣는 것이 좋습니다. 저당권이 설정됐거나 가등기 가압류가 있으면 계약 전에 해결하거나 계약을 재검토해야 합니다. 재산세 납세자가 소유자와 다른 경우에는 그 이유를 알아보아야 합니다.
4) 부동산 중개업소 등을 통해 거래하는 경우
부동산 거래를 부동산 중개업소를 통해 거래하는 경우에도 본인이 직접 모든 것을 확인하고 알아보는 것이 좋습니다. 중개업자들은 중개 수수료 취득을 위해 매도인 측의 말만 믿고 전달하는 경우도 있고, 다소 과장하여 전달하는 경우도 있기 때문입니다.
중개업자나 상대방이 보여주는 등기부등본만을 믿어서는 안됩니다. 복사·위조 등으로 원본과 다른 복사본이 많이 나돌고 있기 때문에 반드시 관계 공무원의 인증(원본과 같다는 확인)이 있는가의 여부를 확인하여야 하며 근본적으로 본인이 직접 등기부를 열람하여 확인하거나 이를 떼어 보아야 합니다. 상대방이 보여주는 등기권리증도 자세히 살펴보고 원본인가를 확인하여야 합니다.
5) 위험의 회피(위험하다고 생각되는 부동산은 거래하지 말자)
짧은 기간에 권리자가 자주 바뀌는 등 권리변동 관계가 빈번하고 복잡한 것은 일단 의심을 하는 것이 좋습니다. 문제가 발생할 경우 전혀 알지도 못하는 전전 거래된 부동산의 원래의 권리자로부터 소송을 당하게 되어 결국 권리분쟁에 휩싸이게 되기 때문입니다.
여러 가지 담보물권이나 특히 예고등기, 가등기, 가압류, 가처분이 되어 있는 것은 사지 않는 것이 현명합니다. 또 매수 직전에 비로소 보존등기가 되거나 기타 상속등기나 회복등기가 된 것은 일단 의심을 해야 합니다.
소송으로 확정판결을 받은 물건을 매수할 때에는 패소 판결을 받은 자를 찾아가 사실 여부를 확인하는 것이 좋습니다.
주변 시세에 비해서 현저히 싸거나, 가격 폭등을 이유로 권유하는 것도 신중히 검토해볼 필요가 있습니다.
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