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대항력 있는 상가임차인은 경매 매수인에게 임차보증금을 청구할 수 있을까?



상가건물이 경매로 인해 새로운 매수인에게 소유권이 넘어갔을 때, 대항력을 갖춘 임차인은 경매 매수인에게 임차보증금을 돌려 달라고 할 수 있을까요?


임차인이 대항력을 갖출 당시에 저당권, 가압류, 가등기 등의 선순위 권리 설정이 없고 임차인의 권리가 말소기준권리보다 선순위라면, 임차인은 경매 낙찰자에게 임차권의 대항력이 있습니다.


Q] 2013년 12월 사업자등록을 신청하고 식당을 운영 중입니다. 입점할 당시에 근저당 설정 등은 없었습니다. 최근 이 건물이 경매가 진행되고 있는데, 저는 임대차 만료일까지 영업하고 임대차 기간이 만료할 때 낙찰자에게 보증금을 청구할 수 있습니까?


A] 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 제3자에 대하여 대항력이 생깁니다. 그리고 임차인은 상가건물의 주인이 바뀌더라도 그에게도 임대차 관계를 주장할 수 있습니다.


Q] 분식점을 창업하려고 역세권 입지의 상가를 임대하려고 합니다. 그런데 오랫동안 장사를 하고 싶은데 갑자기 주인이 바뀌면 쫓겨나는 일이 생기지는 않을까 걱정이 돼요. 이런 경우를 대비할 수 있는 방법은 없나요?


A] '상가건물 임대차보호법'에 따라 ① 건물의 인도와 ② 사업자등록을 신청하여 대항력을 취득하면 상가건물이 다른 사람에게 양도되더라도 새로운 상가건물 소유자에게 계속해서 임차권의 존속을 주장할 수 있으며, 임대보증금을 요구할 수 있기 때문에 걱정하지 않아도 됩니다.



대항력

대항력(對抗力)은 임차인이 제3자, 즉 임차상가건물의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람 또는 그 밖에 임차상가건물에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다.


○ 대항력의 요건


상가건물의 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 대항력을 갖추려면 ① 건물의 인도와 ② 사업자등록을 신청해야 합니다.


○ 대항력의 발생


· 대항력은 위의 대항요건을 갖추면, 사업자등록을 신청한 그다음 날부터 제3자에 대해서 효력이 생깁니다.


· 대항력을 갖춘 상가건물 임차인은 임차상가건물이 다른 사람에게 양도되더라도 새로운 상가건물 소유자에게 계속해서 임차권의 존속을 주장할 수 있습니다.


· 임차권은 임차건물에 경매가 실시된 경우에는 그 임차건물이 매각되면 소멸하지만, 보증금이 전액 변제되지 않은 대항력이 있는 임차권은 그렇지 않습니다.



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