부모가 자녀에게 부동산 또는 현금을 빌려주었을 때 세금 문제



부모가 자녀에게 증여할 때 증여 공제금액이 10년에 5,000만 원까지 받을 수 있습니다. 즉, 부모가 자녀에게 1억 원(부동산, 현금 포함)을 증여한다면 5,000만 원은 공제를 받아 세금을 내지 않고 나머지 5,000만 원에 대해서만 증여세를 내야 한다는 의미입니다.


그런데 부모가 자녀에게 증여를 하지 않고 빌려주는 것이라면 어떨까요? 이때도 세무당국은 증여로 간주합니다. 우리나라의 경우 사회통념상 부모가 자녀에게 거액을 돈을 빌려주거나 하지 않고 그냥 주는 경우가 일반적이기 때문에 증여로 일단 보는 것입니다.


자녀에게 빌려주었다는 것이 인정될 때도 있습니다.

다음 세 가지 조건이 충족될 때 간주합니다.

첫째, 부모와 자녀 간 차용증서를 작성하고, 실제로 돈이 오고 간 금융거래 내역이 있어야 합니다.

둘째, 빌려주는 부모의 자금원이 분명해야 합니다.

셋째, 빌려준 자금을 상환할 때는 자녀도 자금원이 있어야 합니다.





보유한 주택을 자녀에게 무상으로 빌려줄 경우


부모가 주택을 자녀에게 직접 증여하지 않고 무상으로 빌려주어도 증여세를 낼 수 있습니다. 현행 세법에서는 가족 등 특수관계자에게 부동산을 무상이나 시세보다 싸게 임대하는 경우에도 적정 임대료를 기준으로 세금을 내도록 하기 때문입니다. 자녀라도 부모 주택에서 돈을 내지 않고 거주한다면 자녀에게는 무상사용 이익에 증여세가 부과될 수 있습니다.


부모와 자녀가 함께 거주하는 경우에는 증여세를 과세하지 않지만, 그 외에는 과세하는 기준에 따라 증여세를 과세하게 됩니다. 세법에서는 부동산 가액의 2%를 적정 임대료 즉, 연간 사용 이익으로 보는데요. 5년간 사용 이익을 합산해 1억 원을 넘는 경우 증여세가 과세됩니다.


따라서 부동산 가액에 따라서 증여세 부담이 달라지게 됩니다. 부모가 보유한 집이 시가 8억 원인 경우와 14억 원인 경우를 비교했을 때, 시가 8억 원인 주택의 경우 5년간 무상 사용 이익이 8,000만 원으로 1억 원 미만이 되므로 과세되지 않지만, 시가 14억 원인 주택의 경우 무상사용 이익이 1억 4,000만 원으로 1억 원 이상이라 약 560만 원의 증여세를 내야 합니다.






계산해보면 시가 약 13억 원 이하의 주택이라면, 무상 임대 시 세금을 걱정하지 않으셔도 되지만, 시가 약 13억 원을 넘는 주택이라면 세금을 내야 합니다. 하지만 주변의 임대료 시세를 고려해 시가의 70% 이상의 범위에서 부모 자식 간 임대료를 주고받으면 증여세가 부과되지 않습니다.


그렇다면 자녀에게 매달 일정 금액의 돈을 받는다면 세금을 내지 않아도 된다는 것일까요? 아닙니다. 임대료를 주고받더라도 시가보다 상당히 낮은 금액으로 거래한다면 그 차액에 대해 부모는 소득세를, 자녀는 증여세를 각각 납부해야 합니다. 다만, 이때 증여세는 1년 단위로 계산했을 때 시가와 지급 대가 차액이 일정 금액 이상이어야 과세되는데요. 무상사용의 경우에는 5년 기준 1억 원이었다면, 저가 사용의 경우에는 1년 기준 1천만 원 이상이어야 세금을 냅니다.


무상사용기간(5년) 중 더 이상 부동산을 무상사용하지 않는다면 수정신고를 통해 세금을 다시 받을 수 있습니다. 예를 들어 2년 동안 거주하였다가 이사하는 경우 남은 기간 3년 치 세금은 환급받을 수 있습니다.





부모 소유의 상가나 사무실을 빌려 쓰는 경우


부모가 소유한 상가나 사무실을 빌려 카페, 음식점 등 사업 용도로 사용할 경우 무상사용이라면 무상사용 이익이 5년간 1억 원이 넘는 경우 증여세를 낸다는 점은 같습니다. 그러나 부모의 입장에선 소득세와 부가가치세 납부를 추가로 고려해야 합니다. 주택은 부가가치세가 과세되지 않지만, 상가의 경우는 적정 임대료의 10%를 부가가치세로 납부해야 한다는 점을 기억해야 합니다.





부모가 자녀에게 돈을 빌려주었을 경우


직계존비속 간 금전거래는 원칙적으로 인정하지 않습니다. 언젠가 갚을 돈이 아니라 사실상 회수할 수 없는 증여로 보기 때문입니다. 다만, 실제 원리금 상환에 관한 사실이 객관적으로 입증된다면 빌린 돈이라는 것을 인정해 주는데요. 차용증을 공증만 받으면 되는 것이 아니라 차용증에 이자 지급 조건과 상환 시점을 구체적으로 기재하고, 실제로 원금과 이자를 상환해야 합니다.


세법상 적정 이자와 주고받은 이자의 차이가 연간 천만 원을 넘는 경우에 한해 증여세를 과세합니다. 적정 이자율은 4.6%를 반영해 계산합니다. 사례로 3억 원을 무이자로 대여했을 경우 증여세는 138만 원이 발생하는 반면, 연 1.33%의 낮은 금리로 빌렸을 경우에는 적정 이자와 실제 지급 이자의 차이가 천만 원 미만이 되어 증여세가 발생하지 않기 때문입니다.





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