사업용 부동산 포괄양수도 계약 시 절차와 주의 사항



사업용 부동산인 지식산업센터, 상가, 사무실 등을 양도할 때 건물분에 대한 부가가치세를 매도인이 징수 납부도록 하고, 나중에 매수인이 부가가치세를 환급받도록 하고 있습니다.


그런데 이런 복잡한 절차를 비교적 간단하게 처리하는 방법이 있는데. 바로 '포괄양수도'입니다. 하지만 포괄 양수도는 일정한 요건을 충족해야만 가능합니다. 특약에 "건물분에 대한 부가가치세는 포괄양수도로 한다"라는 문구를 넣었음에도 불구하고 부가가치세를 내야 하는 경우도 있습니다.


이 경우는 포괄양수도에 대한 이해가 부족했기 때문입니다. 사업용 부동산을 매도할 때는 사업자로 매도하는 것이므로 건물 가격에 대해 부가가치세를 징수하고 세금계산서를 발행해야 합니다. 하지만 부가가치세법에서 재화의 공급으로 보지 않는 사업의 포괄양수도 형태의 거래를 인정하고 있는데요. 사업양도자와 사업양수자가 동일한 사업을 영위함으로써 '사업의 동질성'이 대부분 유지된다면 불필요한 부가가치세의 납부와 환급절차를 생략하기 위한 것입니다.


이 때문에 '사업의 동질성'이 유지되려면 사업의 모든 권리와 의무를 포괄적으로 양도해야 하는 것입니다. 대부분 사업용 부동산을 매매할 때는 관련 공과금 등도 전부 이전되기 때문에 사업의 포괄양수도 요건을 갖추고 있는지 제대로 파악하는 것이 중요합니다.



포괄양수도 의의

포괄양수도란 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 사업의 양도로 부가가치세법상 재화의 공급으로 보지 않아서 세금계산서 발행 대상이 아닙니다.


이와 같이 사업의 양도를 재화의 공급으로 보지 않는 이유는

① 공급의 대상인 재화나 용역이 부가가치세의 성질상 재화나 용역으로 볼 수 없거나 그 공급의 내용이 부적당한 경우에는 이를 비과세 대상으로 하는 것이며, ② 사업의 양도는 그 성질상 특정 재화의 개별적 공급이 아니고 사업자체의 전체적인 가액을 정하여 그에 대한 대가를 지급하기 때문에 특정재화를 과세대상으로 하는 부가가치세 과세거래의 본질적 성격에 맞지 아니 할 뿐만 아니라, ③ 부가가치 생산조직은 그대로 유지·존속하면서 경영 주체만 바뀌는 것이므로 공급 전까지의 재화를 부가가치 생산에 그대로 사용·소비한다는 것과 ④ 사업 양도는 일반적으로 그 거래금액과 그에 관한 부가가치세액이 커서 그 양수자는 거의 예외 없이 매입세액을 공제받을 것이 예상되어 이와 같은 거래에 대하여도 매출세액을 징수하도록 하는 것은 사업 양수자에게 불필요한 자금 압박을 주게 되어 피하여야 한다는 조세 내지 경제정책상의 배려에 있습니다.



포괄양수도 요건

포괄양수도는 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계하여야 하는 데 사업과 관련이 없는 미수금, 미지급금, 사업과 직접 관련이 없는 토지, 건물 등에 관한 것은 제외됩니다.


포괄양수도 요건이 충족되기 위해서는 ① 사업의 동일성은 유지되면서 경영 주체만 바뀌는 경우이므로 양도인과 양수인의 업종이 동일하여야 하며 과세 유형도 같아야 합니다. ② 부가가치세법상 사업자 유형 (일반, 간이) 및 사업자등록 유무와는 관계가 없어도 양도인이 일반과세자인 경우 양수인도 일반과세자여야 하며, 일반과세자로부터 사업을 포괄양수 받은 자는 간이과세자 등록을 배제하고 있습니다. 또한 ③ 사업의 종류가 동일하여야 하는 데, 단 양수자가 승계 받은 후 승계 받은 사업 이외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 종류를 변경할 수 있도 있습니다.




포괄양수도 시 이행 절차

먼저 포괄양수도 절차를 이행하기 위해서는 매매 계약서에 포괄양수도 계약임을 명기하여야 합니다. 양도인은 사업자등록 폐업신고시 포괄양수도가 명기된 계약서를 첨부하여 폐업신고를 폐업신고하는 달의 다음 달 25일까지 확정신고를 하여야 합니다.


양수인이 신규 사업자인 경우는 포괄양수도 계약서를 첨부하여 사업자등록을 신청하며, 기존사업자인 경우 양수인은 계약서를 첨부 후 사업자등록정정 신청을 해야 합니다.


양도인이 포괄양수도 계약을 하기 전에 폐업신고를 하는 경우가 있는데, 이 경우 포괄양수도 계약이 인정되지 않기 때문에 부가가치세법상 폐업 시 잔존 재화에 해당하여 건물의 잔존가액에 대한 부가가치세를 양도인이 납부해야 합니다.





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