상가월세 내려주었을 때, 나중에 기존 월세로 원상회복할 수 있을까

코로나19 사태로 경제가 침체되면서 많은 소상공인이 어려움을 겪게 되자 고통분담 차원에서 임대료를 내려주는 임대인들이 늘고 있는데요. 문제는 임대료를 내려준 착한 임대인들이 역으로 불이익을 받을 수 있다고 합니다.

주택임대차보호법시행령 제 8조와 상가건물임대차보호법시행령 제4조는 임대차에서 정한 임대료에서 5% 이상 인상할 경우 임대인들에게 과태료를 물리고 있기 때문입니다. 코로나 사태 극복을 위해 일시적으로 내렸던 임대료라고 해도 똑같이 적용합니다. 이 때문에 세입자들과 고통을 분담하기 위해 월세를 깎아준 착한 임대인들은 과태료 폭탄 때문에 코로나 이전 임대료로 원상회복하는 것이 쉽지 않을 것이라 판단하고 있습니다. 현행법상 임대료를 5% 넘게 올릴 경우 최대 3000만 원의 과태료를 내야 합니다.

주택임대차보호법 적용은 모든 민간 임대차에 해당되지만 상가건물임대차보호법은 '상가건물임대차보호법 제2조'에 해당되지 않는 상가임대차는 법 적용을 받지 않습니다. 상가건물임대차보호법 적용 기준은 아래 내용을 참조하세요.

○ 상가건물 임대차보호법 제2조(적용범위)

① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. <개정 2020. 7. 31.>

② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. <개정 2010. 5. 17.>

③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. <신설 2013. 8. 13., 2015. 5. 13., 2020. 9. 29.>[전문개정 2009. 1. 30.]

임차인과 협의하면 임대료 원상회복 가능

주택 임대와 상가 임대는 모두 임대료 인상(5%)에 대한 법적 규제를 받지만, 어길 경우 적용되는 벌칙에서는 차이가 있습니다.

민간 임대주택의 경우 5% 넘게 임대료를 인상하면 3000만 원 이하의 과태료가 부과되지만, 상가는 ‘5% 룰’을 어겨도 과태료 폭탄을 맞지는 않습니다. 다만, 상가 임차인은 5% 룰 조항을 근거로 상가 주인의 임대료 인상 요구를 거부할 수 있고 민사를 통해 시시비비를 가릴 수 있습니다. 그러나 상가 임차인이 합의를 해주지 않으면 5% 이상 임대료 인상을 할 수 없습니다.

이 때문에 전문가들은 코로나 사태로 상가 임대료 인하 시 원상회복에 대한 내용을 쌍방이 합의하여 특약에 넣지 않으면 5% 제한에 걸릴 수 있다고 조언합니다. 따라서 상가나 상업용 건물을 소유한 사람이라면 임대료를 낮춰주기 전에 임차인을 상대로 반드시 원상회복 특약을 받아둬야 합니다.

민간 임대주택은 임대인과 임차인 간 임대료 인상에 대한 원상회복 특약이 있어도 적용받을 수 없습니다.

상가건물임대차보호법이 적용되는 보증금의 범위(환산보증금)

환산보증금은 상가건물 임대차보호법 적용 범위를 정하는 기준으로 보증금에 월세 환산액(월세X100)을 더한 금액입니다.

상가건물 임대차보호법은 원칙적으로 사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 환산보증금 액수가 법령에서 정한 일정 금액 이하일 경우 적용됩니다. 개정안에서는 환산보증금 기준을 초과하는 임대차계약의 경우, 보증금 증액 요청 시 5% 보증금증액 상한 규정이 적용되지 않습니다.

이렇게 산정된 환산보증금이 지역별로 규정된 보증금 상한액을 초과하지 않을 경우, 「상가건물 임대차보호법」에서 규정하는 ① 우선변제권, ② 임대료인상률 상한 제한, ③ 계약갱신청구권, ④ 임차권등기 제도 등의 적용을 받게 됩니다.

반면 환산보증금액을 초과할 경우에는 계약갱신청구권, 권리금 회수기회 보호 등에 대하여 권리행사를 할 수 있습니다. 대항력은 환산보증금 초과 여부와 상관없이 누구나 행사할 수 있도록 법이 개정되었습니다.

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