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상가 계약갱신청구권이 남았는 상태에서 임차인 변경


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상가임차인이 계약갱신청구권이 남아있는 상태에서 권리금을 회수할 목적이든 아니면 단순 임차권 양도를 위한 목적이든 이를 위해 신규 임차인을 주선할 경우 임대인은 특별한 사유가 없는 한 계약을 거절을 할 수 없습니다. 이때 임대인은 신규 임차인과 새로운 계약을 체결한 경우 기존 임차인과 같이 10년간 임대차 기간을 보장해 주어야 합니다.


즉, 임대인과 신규 임차인 간의 계약은 기존 임차인의 계약과는 별개의 새로운 임대차 계약이므로 신규 임차인은 종전 임차인과 동일하게 10년의 범위에서 임대차를 주장할 수 있습니다. 따라서 임대인은 새로운 임차인에게도 10년간 계약갱신청구권 행사를 할 수 있도록 임대차 기간을 보장해 주어야 합니다.


다만 신규 임차인이 임대인과 새로운 계약을 체결한 것이 아니라 임대인의 동의를 받아 종전 임차인에게 단순히 임차권 만을 양도받아 임차인의 지위를 승계(임차권 양도)한 것일 때는 기존의 임대차 기간을 포함하여 10년간 갱신 요구권만이 인정됩니다. 즉, 새로운 계약인지, 기존 임차인의 지위를 승계하는 계약인지는 당사자들의 의사에 따라 결정될 것입니다.



임차권 양도

임차권의 양도는 기존 임차인이 임차권의 동일성을 유지하면서 신규 임차인에게 이전하는 것을 말합니다. 임차권의 양도는 기존 임차인(양도인)과 신규임차인(양수인) 사이의 계약만으로 유효하게 성립하지만, 「민법」에서 임차인에서는 임대인의 동의가 없이 임차권 양도를 하지 못하도록 제한하고 있고, 임대인은 자신의 동의가 없이 임차권 양도를 한 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있도록 하고 있습니다.


① 임대인 동의가 있는 임차권 양도

임차권이 임대인의 동의 아래서 양도되면, 임차인이 임대차계약에 따라서 가지는 권리와 의무는 포괄적으로 양수인에게 이전됩니다. 즉, 임차인은 종전의 임대차 관계에서 벗어나고 아무런 권리 의무를 가지지 않게 되며, 양수인이 새로운 임차인으로서 임대인과 임대차 관계를 가집니다.


단, 임차권의 양도에 대하여 임대인의 동의가 있기 전에 이미 발생을 한 임차인의 연체차임채무 또는 그 밖의 손해배상채무 등은 별도의 다른 특약이 없는 한 양수인에게 이전되지 않습니다.


② 임대인의 동의가 없는 임차권 양도

임차권의 양도는 양도인과 양수인 사이에서 유효하게 성립하며, 양도인(기존 임차인)은 양수인(신규 임차인)을 위해 임대인의 동의를 받아 줄 의무를 가지게 됩니다.


만약 임대인 동의 없이 임차권 양도가 되었다면 임대인은 무단 양도를 이유로 임차인과의 계약 해지를 할 수 있습니다. 그 해지를 하기 전까지는 임차인은 임대차계약에 따른 권리 및 의무를 가지게 됩니다. 임대인의 동의 없는 임차권의 양도는 임대인에게 그 효력을 주장할 수 없으므로, 양수인이 임차 상가건물 점유를 하는 때는 임대인에 대한 관계에서 불법점유가 되고, 임대인은 소유권에 기해 그 반환 청구를 할 수 있습니다.



계약 갱신을 요구할 수 있는 기간은?

[상가건물 임대차 보호법] 제10조(계약 갱신 요구 등)

① 임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.

② 임차인의 계약 갱신 요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.




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