환산보증금액을 초과는 상가 임대차, 상가건물임대차보호법 적용될까?



상가건물 임대차보호법은 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 경제생활의 안정을 보장해 주는 것을 목적으로 하고 있습니다. 즉 상가건물 임대차보호법 적용을 받는 다는 것은 가장 먼저 제3자에게 대하여 '대항력'을 취득했다는 것을 의미하며, 또 임대차 존속기간의 보장, 보증금의 증감청구권 및 증액 제한, 우선변제권의 인정, 소액임차인의 최우선변제권 인정, 임차권등기명령제도 등을 적용 받게 됩니다.


따라서 상가건물 임대차보호법 적용되기 위해서는 사업자등록의 대상이 되는 건물(상가건물)이어야 하며, 보증금액이 상가건물 임대차보호법시행령 2조에 규정된 금액의 범위 내의 것이어야 합니다. 보증금액이란 환상보증금을 의미하며, 상가건물 임대차보호법은 원칙적으로 보증금과 임대료를 기준으로 계산한 '환산보증금'이 계약 당시 관련 시행령에서 정하고 있는 일정금액기준 이하인 경우에만 적용받을 수 있도록 하였습니다.




다만 환산보증금이 일정 금액을 초과하는 경우에도 임차인은 효력 요건을 갖추어 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있고, 계약의 갱신 요구, 권리금의 회수와 관련된 일부의 권리를 주장할 수 있습니다.




Q&A

Q] 2014년 12월 31일 영등포에서 상가건물을 보증금 8천만 원과 월차임 6백만 원에 5년간으로 계약을 하고 사업자등록을 했습니다. 그런데 2018년 3월 1일에 건물이 매매되어 양수인으로부터 건물을 명도해 달라는 해지 통고를 받았습니다. 임대차 계약기간 등이 건물 양수인에게 승계되지 않나요?

A] 상가건물임대차보호법 제3조(대항력 등) 제 ②항은 “임차건물의 양수인(그밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 규정하고 있습니다. 그리고 대항력에 관한 적용은 환산보증금이 일정 금액(서울 6억 1천만 원)을 초과하면 2015년 5월 13일 이후에 최초로 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용합니다.


※ 환산보증금액: (600만원 X 100) + 8,000만원 =6억8,000만원


이 법 개정규정 시행 당시 존속 중인 임대차는 종전의 규정을 따르기 때문에, 새로운 임대인은 임차인에게 점포를 비울 것을 요구할 수 있고 임차인은 양수인에게 대항할 수 없습니다. 다만 5년 계약 기간을 지켜주지 않고 건물을 매매한 임대인(매도인)을 상대로 손해배상은 청구할 수 있습니다.



대항력

대항력(對抗力)은 임차인이 제3자, 즉 임차상가건물의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람 또는 그 밖에 임차상가건물에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다.



○ 대항력의 요건

상가건물의 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 대항력을 갖추려면 ① 건물의 인도와 ② 사업자등록을 신청해야 합니다.


○ 대항력의 발생

☞ 대항력은 위의 대항요건을 갖추면, 사업자등록을 신청한 그다음 날부터 제3자에 대해서 효력이 생깁니다.

☞대항력을 갖춘 상가건물 임차인은 임차상가건물이 다른 사람에게 양도되더라도 새로운 상가건물 소유자에게 계속해서 임차권의 존속을 주장할 수 있습니다.

☞임차권은 임차건물에 경매가 실시된 경우에는 그 임차건물이 매각되면 소멸하지만, 보증금이 전액 변제되지 않은 대항력이 있는 임차권은 그렇지 않습니다.



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