최근 주거용 부동산 가격이 폭등하면서 오피스텔, 기숙사, 생활형숙박시설 등이 대체 주거로 주목받고 있는데요. 지식산업센터 내 부대시설로 공급하는 기숙사도 그중 하나입니다.
지식산업센터내 기숙사는 주거 용도로 분양하기 위해 지은 게 아니라 지식산업센터 입주기업들을 지원하기 위해 공급된 시설입니다. 따라서 지식산업센터 내 기숙사는 원칙적으로 '주택'이 아니므로 일반인에게 오피스텔처럼 주거 목적으로 임대를 하면 안 됩니다. 기숙사는 해당 지식산업센터에 입주해 있는 기업 임직원만이 대상이기 때문에 소유는 공장주만, 임차인은 공장 소속 근로자여야 하는 게 원칙입니다. 현재 투자 목적으로 기숙사를 분양받아 제3자에게 임대를 주는 것은 위법입니다.
하지만 지자체별 관리 규정이 없는 데다 단속도 이루어지지 않다 보니 일반인들이 분양받아 오피스텔처럼 임대를 주는 일이 발생하고 있는데요. 기숙사, 오피스텔 등은 '준주택'에 해당되어 주거시설로 이용 가능합니다.
문제는 전입신고를 하거나 주거 용도로 사용하면 주택으로 취급된다는 것입니다. 이 경우 임대인과 임차인의 관계에 있어서는 주택임대차보호법의 적용을 받게 됩니다. 원칙적으로 기숙사는 주택이 아니기 때문에 임대와 관련된 사항은 지식산업센터(공장), 지원시설(상가) 등과 함께 상가임대차보호법 적용을 받습니다.
※ 준주택
주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용 가능한 시설을 말한다.
준주택은 고령화 및 1~2인 가구 증가 등 변화된 주택수요 여건에 대응하여 주택으로 분류되지 않으면서 주거용으로 활용이 가능한 주거시설의 공급을 활성화하기 위해서 도입한 제도이며, 준주택의 범위와 종류는 다음과 같다.
① 「건축법 시행령」 별표1 제2호라목에 따른 기숙사
② 「건축법 시행령」 별표1 제4호거목 및 제15호다목에 따른 다중생활시설
③ 「건축법 시행령」 별표1 제11호나목에 따른 노인복지시설 중 「노인복지법」 에 의한 노인복지주택
④ 「건축법 시행령」 별표1 제14호나목(2)에 따른 오피스텔
■ 기숙사가 '주택'으로 적용받을 경우
기숙사는 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라 지식산업센터 내 기업 종사자 등을 위한 공간이므로 업무시설로 분류되는 오피스텔처럼 아무에게나 임대할 수 있는 시설이 아닙니다. 만약 일반인에게 임대를 하거나 실제로 주거용으로 사용했을 경우 심각한 문제가 발생할 수 있습니다.
1. 강제퇴거
지식산업센터와 무관한 일반 세입자가 살게 되어 관계 기관에 단속될 경우 강제퇴거 조치가 내려질 수도 있습니다(서울시와 고양시는 단속규정으로 만들어 단속하고 있는 상태임). 세입자가 전입신고를 하지 않는 이상 발각될 가능성이 크지는 않지만, 민원 등에 의해 단속될 경우 법적으로 문제가 될 수 있다는 사실은 반드시 염두에 둬야 합니다.
2. 세금 추징 및 주택수 포함
임차인이 실제로 주거용으로 사용하거나 전입신고를 하게 되면 기존 분양을 받을 때 감면받은 세금을 추징 당하게 되고, 기숙사가 주택 수에 포함되어 다주택자로 분류됩니다.(소득세법 제88조 참고)
보통 이런 경우 '임대차 계약서에 특약사항'을 넣어 임차인이 전입신고를 하지 않는 조건으로 계약을 진행하는 경우가 많이 있는데요. 전입신고를 못하게 특약 문구를 명시했다 하더라도 법적 구속력은 없습니다.
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