지식산업센터 발코니 설치 목적과 확장 시 불법 여부



첨단산업시설로 분류되는 지식산업센터는 주택처럼 발코니가 설계되어 있습니다. 발코니는 서비스로 제공되는 공간이므로 실사용 면적(공급면적)에서 제외됩니다.


이런 이유로 코너호실 같이 2면 발코니로 되어 있는 호실들이 인기가 많은데요. 2면 발코니 호실의 경우 일반호실에 비해 채광 및 외부 조망이 뛰어나 업무 만족도가 높기 때문이며, 또 발코니를 확장할 경우 실사용 면적을 극대화할 수 있기 때문입니다.




<지식산업센터 확장 전과 확장 후 모습>

그렇다면 서비스 면적으로 제공되는 발코니를 확장해 사용할 경우 법적인 문제는 없을까? 지식산업센터 발코니 설치 목적과 확장 시 불법 여부에 대하여 알아보겠습니다.



발코니 설치 목적


<광교우미뉴브 지식산업센터 호실 내부 발코니 모습>

'발코니를 설치하는 목적'은 피난기능, 화염차단기능, 구조안전기능 등 사용자 안전과 편의성을 고려하여 설계·시공하는 것이지만, 법적 규정은 주택을 제외하고는 아직까지 규정된 것이 없습니다.



「건축법 시행령 제2조제14호」

'발코니'란 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 전망이나 휴식 등의 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적(附加的)으로 설치되는 공간을 말한다. 이 경우 주택에 설치되는 발코니로서 국토해양부장관이 정하는 기준에 적합한 발코니는 필요에 따라 거실ㆍ침실ㆍ창고 등의 용도로 사용할 수 있다.


위 법적인 규정 때문에 대부분 발코니는 주택에만 설치 가능한 것으로 알고 있는데 그렇지 않습니다. 발코니는 주택뿐만 아니라 다른 용도의 건축물에도 설치 가능하며, 유일하게 법적으로 설치할 수 없는 용도가 '오피스텔'입니다. 최근에 분양하는 오피스텔의 경우 발코니가 있다고 홍보하는 경우가 있는데 정확히 설명하면 발코니가 아니라 베란다입니다.





<참고 자료:국토교통부>

「베란다」는 건물의 전면과 측면에 붙은 옥외공간을 뜻하는 반면 「발코니」는 건물 외벽에 부가적으로 설치된 공간입니다. 다시 쉽게 설명하면, 윗집과 아랫집의 면적이 동일한 경우 이러한 공간은 발코니이고, 윗집이 아랫집보다 좁아지면서 생기는 공간은 베란다라고 이해하시면 됩니다.





발코니 확장 시 불법 여부


발코니 확하는 모습<참고사진:큐브 블로그)

발코니를 확장하는 이유는 대부분 사용면적을 확대하기 위한 목적이 가장 크지만, 냉난방 효율 및 외부 소음 등에 취약하다는 단점이 있습니다. 하지만 지식산업센터는 근무시간에만 상주하는 업무 공간이고 냉난방기를 가동해도 산업용이나 상업용 전기를 사용하기 때문에 주택처럼 비용적인 부담은 별로 없습니다. 이런 이유 때문에 발코니를 확장해서 사용하는 경우가 많습니다.


발코니를 확장 시 주택은 '발코니 등의 구조변경 절차 및 설치 기준'에 따르면 되지만, 지식산업센터는 정확한 단속 기준이 없습니다. 이 때문에 최초 설계할 때부터 확장을 고려하는 경우가 많은 데다 소방 관련 법규만 준수하면 큰 문제가 없었습니다. 물론 단속규정이 없다 보니 단속된 사례도 거의 없었습니다.




하지만 이와 같이 무단으로 발코니를 확장해 사용하는 사례가 늘어나자 서울시가 올해부터 준공 건물의 발코니 사용에 대하여 철저한 관리를 하겠다는 입장입니다. 분양 공고 시 ‘발코니의 내부 공간화 및 확장 사용 불가’ 기준을 명시하는 것은 물론 이미 지어진 불법 건물에 대해서도 조사·관리를 거쳐 시정 조치에 들어간다고 합니다. 발코니에 창호가 외부에 설치돼 있고 내부를 확장해 사용한다면 면적이 증가하는 행위를 했을 때 건축법 위반으로 보고 '이행강제금을 부과'한다는 입장입니다.


앞으로 지식산업센터 발코니를 확장해 사용할 때는 신중한 판단이 필요할 것 같습니다. 만약 소유자가 직접 사용하는 것은 관계없지만, 임차인이 발코니를 확장해 사용하다가 건축 위반행위로 적발되어 이행강제금을 부과 받게 되면 부과 금액에 대한 납부 책임이 불분명하게 되어 임대인과 임차인 간의 분쟁이 발생할 수도 있습니다.





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