정부의 강력한 주택시장 규제와 상가, 사무실 등의 투자 수익률 부진으로 갈 곳 없는 부동산 자금들이 지식산업센터로 몰려 들었죠. 이와 같은 투자 현상이 일어나고 있는 이유는 주택처럼 정부규제도 받지 않는 데다 80% 이상 담보 대출이 가능해 누구나 소액 투자가 가능해졌기 때문입니다.
특히 코로나 팬더믹으로 인한 저금리 기조가 형성되면서 높은 임대수익은 물론 입지에 따라 자본 수익(시세차익)도 두둑이 챙길 수 있었기 때문인데요. 하지만 전문가들은 투자 시 지역 인프라가 확실하게 구축되어 있는지 면밀하게 따져봐야 한다고 조언하고 있습니다. 지식산업센터는 오피스텔과 달리 공실 리스크에 대한 부담이 적은 대신 시장 상황에 따라 민감하게 반응하는 물건입니다.
이전같이 저금리 상황에서는 높은 임대료를 지불하고 사무실을 사용하기보다는 대출을 활용하는 것이 경제적으로 이득이다 보니 기업 수요뿐만 아니라 일반인 수요까지 투자에 나서고 있는 경우가 많았습니다. 수요가 많다는 것은 수익률과 환금성이 좋다는 것을 의미하지만, 지금같은 고물가로 인해 금리가상승하게 되면 이와 정반대 경향으로 변하게 됩니다.
따라서 지식산업센터는 세계 경제뿐만 아니라 국내 경제 상황에도 민감하게 반응하는 부동산이기 때문에 아파트처럼 미래가치를 보고 투자하기보다는 투자 시점의 경제 상황과 지역 인프라 등을 철저히 분석해야 실패를 줄일 수 있습니다.
교통·입지조건 분석은 필수
한참 주가를 올리고 있던 동탄, 하남 등의 지식산업센터들이 공실 증가로 인해 임대료 하락까지 이중고를 겪고 있는 이유가 바로 교통·입지조건 분석에 실패했기 때문입니다. 이들 지역은 신도시로 개발되는 택지개발지구기 때문에 미래가치는 높은 대신 지역 인프라 시설이 부족하기 때문에 기업들이 이전하기에는 많은 어려움이 있습니다. 기업들이 가장 중요하게 생각하는 인재 영입도 어려울 뿐만 아니라 당장 직원들 출퇴근 문제와 물류수송 비용 등도 고려해야 하기 때문입니다. 정부가 기업들이 과밀억제권역에서 성장관리권역으로 이전할 경우 많은 세제혜택을 주고 있음에도 불구하고 도심권을 벗어나지 않는 이유가 바로 직원 수급 문제와 물류비용 상승 때문입니다.
반대로 문정, 판교, 성남 등의 지식산업센터들은 높은 임대료에도 불구하고 공실이 거의 없는 것은 기업들에게 맞는 인프라 시설들이 모두 구축되어 있기 때문입니다. 이들 지역은 서울은 물론 전국 각 지역을 용이하게 이동할 수 있는 교통망과 도시 인프라 시설들이 잘 갖춰져 있어 인구 유입이 가장 많은 곳이기도 합니다.
"상가" 투자는 더욱 신중히
지식산업센터 상가는 지원시설로 분류되어 전체 연면적 대비 법정 설치 비율만큼 만 상가를 설치할 수 있습니다. 이렇기 때문에 지식산업센터 내에 있는 상가의 경우 활성화가 쉽지 않다는 것이 전문가의 견해입니다.
지식산업센터의 경우 기존 상가보다 외부 고객 유입이 거의 없기 때문에 상가 활성화를 위해선 입주한 기업의 직원 등 자체 입주 인원이 많고, 인접한 지역에 인구밀집지역이 위치해 있어야 합니다. 그렇지 않다면 단지 규모가 3만 평(약 9만 9173.6m²) 이상 되어야 자체 독립 상권이 형성될 수 있다고 합니다. 무엇보다 중요한 것은 지식산업센터의 자체 수요는 서울 강남과 여의도 등의 업무 직군보다 소비여력이 적다는 것도 감안해야 합니다.
만약 지식산업센터 내 상가를 운영 또는 임대수익을 목적으로 분양을 받을 경우에는 홍보회사의 과장된 내용만을 믿을 것이 아니라 단지 규모, 주변 수요 등을 꼼꼼히 분석해보고 투자에 나서야 합니다. 예로 지식산업센터 내에서 식당을 운영할 목적이라면 단지 내 구내식당의 규모 등을 파악해 본다거나, 또는 그 외 업종이라면 자체 수요, 즉 건물의 연면적을 살펴보고 여기서 나올 매출을 계산해 보는 것입니다.
지식산업센터 상가는 앞의 내용처럼 자체 수요에 의한 매출이 거의 대부분인 경우가 많습니다. 옆 건물의 주변 거주자나 일반 통행객의 방문도 있지만 다른 유형의 상가에 비해 그 수가 현저히 적습니다.
무엇보다 오프라인 소비시장의 변화로 인해 과거 지식산업센터 내에 입점하면 안정적으로 상가 운영을 할 수 있었던 업종들도 이제는 어렵기는 마찬가지입니다. 따라서 상가투자도 미래가치보다는 투자 시점의 가치만을 분석해 투자에 나서는 것이 바람직할 것입니다.
또 지식산업센터가 교통호재, 대기업 유치 등 미래가치가 유망하고 대기업이 짓는다고 해서 무조건 투자하기보다는 해당 지역 공급 상황, 분양가격, 입지, 수요 그리고 준공 이후 경기 상황까지 꼼꼼히 따져본 뒤 투자 여부를 결정하는 것이 좋습니다.
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「굿비즈부동산」
