부동산을 구하다 보면 가끔 소유자가 개인명의가 아니라 회사 즉 법인 명의로 되어 있는 경우가 있습니다. 법인일 경우 임대차 계약을 해도 괜찮은 걸까요?
법인도 개인과 같은 성격을 가지고 있기 때문에 법인 소유의 건물에 임대차 계약을 했을 경우 상가건물 임대차보호법 적용을 받을 수 있습니다. 따라서 계약을 했다면 세무서를 방문해 사업자등록을 한 다음 확정일자를 받아 우선변제권의 조건을 갖추어 놓아야 합니다.
그러나 문제는 건물 주인이 파산할 경우인데요. 개인 소유일 경우에는 선순위 조건만 갖추면 경매에 넘어가도 보증금을 돌려받을 가능성이 있지만, 법인은 그렇지 않은 경우가 많습니다.
법인이 파산하여 상가건물이 경매 진행이 된다면 사업자등록 및 확정일자를 받아 우선변제권이 있더라도 이보다 우선하는 것이 있습니다. 국세는 개인소유인 경우에도 무조건 선순위입니다. 이외에도 법인 소속 직원의 최근 3개월간 임금채권이 개인인 경우보다 우선 변제됩니다. 따라서 직원이 몇 명으로 변동될지 모르기 때문에 보증금 전액을 배당받지 못할 수도 있습니다.
따라서 법인 소유의 건물에 임대차 계약을 진행할 경우에는 위와 같은 사항을 정확히 인지하시고 진행하셔야 합니다. 상가건물이 너무 맘에 들어서 계약했다가 나중에 이런 사실을 알고 불안한 마음에 계약 취소하는 경우가 종종 있습니다. 모르고 계약을 했다가 법인이 파산되고 나서야 문제가 생겼다는 걸 알고 보증금을 전액 돌려받지 못하는 경우도 있습니다.
계약 시 확인 서류
1. 법인 대표가 직접 계약을 할 경우
① 법인의 주소, 법인등록번호, 법인명을 기재하고 법인의 인감을 날인한 후 대표이사의 성명을 쓰고 대표이사 본인의 서명(이름을 직접 쓴다) 하거나 날인을 받야햐 합니다.
이때, 대표이사는 법인의 대리인이 아니므로 대리인 란이 아닌 임대인 란에 법인명을 기재하고 대표이사 ㅇㅇㅇ처럼 이름을 같이 기재합니다.
② 대표이사의 신분을 법인등기부등본을 열람하여 등기부 상의 대표이사와 계약 당사자인 대표이사의 신분증을 확인하고 대조하여 동일인임을 반듯이 확인하여야 합니다. 이때 신분증을 복사하여야 할 필요는 없습니다.(개인정보 보호법)
③ 임대인 도장은 법인 인감도장을 날인하는 것 좋지만, 어떤 도장을 날인해도 무방하며, 서명을 해도 괜찮습니다. 반드시 대표이사의 서명과 날인은 꼭 받아야 합니다.
2. 법인 대표가 아닌 '대리인(직원)'이 계약을 할 경우
① 대리인은 임대인 란에 법인 주소, 법인등록번호, 법인명을 기재하고 법인인감을 날인합니다. 대리인 란에 대리인을 기재하고 대리인의 서명과 날인을 받습니다.
이때, 법인인감증명서와 인감도장이 날인된 위임장을 첨부 받아야 하며 대리인의 신분증을 확인하여 위임장의 대리인과 일치하는지를 반드시 확인해야 합니다.
② 법인의 인감증명서는 원본은 부동산에서 보관하고 임차인에게는 복사하여 제공한다. 만약 임차인이 원본을 요구할 경우 사본에 임차인의 원본대조필 날인을 받고 원본을 교부해도 됩니다.
③ 계약금은 법인 명의의 통장으로 입금하여야 하며 통장 진위 확인은 통장 표지에 예금주 명의만 확인하면 됩니다.
④ 계약금 지급 후 영수증은 법인에서 발행한 것인 확인할 필요가 있습니다.
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