사업용부동산 매도 시 포괄양수도 요건과 부가가치세 문제




상가, 사무실 사업용 부동산을 매도할 때 부가세 문제를 해결하기 위해 포괄양수도 계약을 하는 경우가 많은데, 포괄양수도란 단순히 사업용 자산만을 양수하는 것이 아니라, 해당 사업과 관련된 종업원과 권리 의무 등을 포괄적으로 양수하는 것을 말합니다. 이 경우 재화가 공급된 것으로 보지 않고 사업 전체를 양수하는 것이라 할 수 있습니다.


따라서 사업을 포괄 양도·양수하는 경우 부가가치세법에 의해 부가가치세가 과세되지 않기 때문에 양도인이 세금계산서를 발급하지도 않아도 됩니다. 문제는 사업의 포괄양수도 계약이 성립하지 않을 수 있기 때문에 주의를 해야합니다.


그렇기 때문에 일반적으로 사업양도 및 양수 계약서에 "당해 계약은 부가가치세법에 의한 포괄양수도 계약으로 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계한다."라는 특약을 작성하면 문제없다고 생각하는 경우가 종종 있는데, 이는 사업의 포괄 양수도에 관한 법리를 오해한 데서 비롯된 잘못된 관행입니다.





사업의 포괄양수도 요건


사업의 포괄양수도는 개념적으로 매매가 아니라 영업양수도입니다. 영업양수도는 영업을 구성하는 자산과 부채와 계약 관계와 거래처를 총체적으로 이전하여 영업활동을 승계시키는 거래이며, 심지어 기존 근로관계까지도 원칙적으로 양수인에게 승계됩니다.


이처럼 자산의 이전, 부채의 승계, 계약관계의 이전, 거래처의 승계, 근로관계의 승계로 구성되는 총합이 영업양수도이고, 사업용 부동산 매매는 그중 한 요소인 자산의 이전의 일부를 구성할 뿐입니다. 이에 따라 상가매매계약서에 "건물분에 대한 부가세는 사업의 포괄양수도로 한다"든가 "이 거래는 사업의 포괄양수도로 한다"라는 문구를 추가한다 하더라도, 그것만으로 부가가치세가 부과되지 않을 것이라고 이해해서는 안 됩니다.


따라서 사업의 포괄양수도에 해당하려면 사업용 부동산 매매 계약이 아니라 영업양수도 계약이어야 합니다. 양수도 요건을 보면 크게 '사업장별 승계', '사업에 관한 모든 권리의무 포괄적 승계', '사업의 동일성' 등으로 분류할 수 있습니다.




① 사업장별 승계


부가가치세는 사업장마다 등록하고 신고·납부하도록 하고 있으므로 사업장별 승계는 사업자등록이 되어 있는 장소의 모든 사업을 승계하여야 합니다. 따라서 둘 이상의 사업장이 있는 사업자가 그중 어느 한 사업장에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 양도하는 것은 사업의 양도에 해당하나, 하나의 사업장에서 두 가지 이상의 사업을 하는 사업자가 어느 한 부분의 사업만을 양도하는 것은 사업의 포괄양도에 해당하지 않습니다.




다만, 예외적으로 상법에 의한 분할 또는 분할합병하는 경우와 조세특례제한법 제 37조제1항 각 호의 요건을 갖춘 자산의 포괄적 양도의 경우에는 같은 사업장 안에서 사업 부문별로 양도하는 것도 사업의 양도로 인정하고 있습니다.



② 사업에 관한 모든 권리의무 포괄적 승계


권리와 의무의 포괄승계 개념 역시 구체적으로 보면 사업양수도의 결과로 사업의 동일성을 상실하지 않아야 합니다. 따라서 사업과 직접 관련이 없거나 미수금, 미지급금 등의 일부 자산 및 부채의 승계 여부는 필수적인 것이 아닙니다. 즉 사업의 양도는 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것으로, 양도인이 양수인에게 모든 사업시설뿐만 아니라 영업권 및 그 사업에 관한 일체의 인적·물적 권리와 의무를 양도해 양도인과 동일시되는 정도로 법률상의 지위를 그대로 승계시키고, 동일성을 상실하지 않는 범위 내에서 외상매입금과 은행 차입금 등의 부채를 제외해도 사업 양도로 볼 수 있다는 것입니다.



③ 사업의 동일성 유지


사업의 양도 시점에는 양도자와 양수자의 업종이 동일하게 유지되어야 하며, 양도 이후 과세사업 범위 내에서 양수자의 업종변경이나 추가 또는 정정은 가능합니다.


특히 사업의 동일성 요건을 위해서 주의할 것은 과세사업 범위입니다. 일부라도 면세사업을 추가하는 경우 이때에는 사업의 포괄양도에 해당하지 않게 됩니다. 또한 일반과세자로부터 양수한 사업은 간이과세로 등록할 수 없습니다.


사업자 유형별도 사업의 동일성 유지 가능 여부는 아래 표와 같습니다.






포괄양수도 절차

① 매도인

매도자는 양도일이 속하는 달의 말일로부터 25일 이내에 폐업신고 및 부가세 확정신고를 해야 합니다.

폐업신고 시 사업자등록증 원본과 포괄양수도계약서 또는 포괄 양도의 특약이 기재된 매매 계약서를 첨부하여

"사업양도양수신고서"를 작성하여 폐업신청을 해야 합니다.


② 매수인

매수자는 사업양수일(계약일)로부터 20일이내에 세무서를 방문하여 "사업양도양수신고서"를 작성하여 포괄양도의 특약이 기재된 매매계약서 사본과 함께 사업자등록을 신청하면 됩니다.





양수자 대리납부제도


사업이 포괄양도에 해당되지 않을 경우 부동산 거래는 재화 공급에 해당되어 세금계산서를 발행하고 부가가치세 신고를 해야합니다.


이런 경우 양수자가 대리납부제도를 이용해 양도자가 부가가치세를 납부하는 것이 아니라 양수자가 부가가치세를 대신 납부하는 것입니다. 즉, 대금 지급 시에 매수인은 매도인에게 매매금액 중 부가세(건물분)를 제외한 금액 만 지급하고, 건물분부가세는 매수인이 직접 세무서에 직접 납부를 하는 것입니다. 이럴경우 매수인이 납부한 부가가치세는 매입세액으로 공제 및 환급받을 수 있습니다.


이 외에 포괄양수도 계약을 했음에도 불구하고 세금계산서를 발급하는 경우가 있습니다. 이럴 경우 부가가치세를 양수인이 신고, 납부해야 환급이 가능하다고 합니다.


반대로 세금계산서를 발행한 양도자는 폐업신고 및 부가가치세 확정신고를 할 때, 사업양수자의 대리납부 기납부세액란에 해당 세액을 제외하고 납부하면 됩니다.





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「굿비즈부동산」


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