상가건물임대차보호법 적용을 받는 환산보증금 범위



최근 환상보증금을 초과하는 상가 임대차의 경우 임대료 인상의 상한선이 없기 때문에 임대인의 무리한 임대료 인상으로 법이 정한 10년간 계약갱신이 어렵다는 주장이 제기되고 있습니다. 이 때문에 상가임대차보호법의 환산보증금 규정을 폐지해야 한다는 의견도 있는 것 같은데요.


상가건물 임대차보호법이 보호하는 임차목적물은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물에 적용되고, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우에도 적용됩니다. 그렇다고 모든 상가건물 임대차에 적용되는 것은 아니고, 지역별로 일정 보증금(환산보증금) 이하의 상가건물 임대차에만 적용됩니다.


[환산보증금 산정 방식]

보증금 + (월세 X 100)


상가건물 임대차보호법은 상가건물을 지역별로 정해진 보증금(환산보증금) 이하로 임차하는 경우에 적용되는 것으로, 지역별 보증금의 범위는 아래와 같습니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 및 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제1항).




이렇게 산정된 환산보증금이 지역별로 규정된 보증금 상한액을 초과하지 않을 경우, 「상가건물 임대차보호법」에서 규정하는 ① 우선변제권, ② 임대료인상률 상한 제한, ③ 묵시적 갱신, ④ 임차권등기 제도 등의 적용을 받게 됩니다.


① 우선변제권(제5조 2항)

상가건물이 경매 등으로 임대차 관계가 소멸될 경우 임차보증금을 후 순위 권리자나 그 밖의 채권자로부터 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리


② 임대료인상률 상한 제한(제11조)

상가임대차 계약 당시 임차료 및 보증금이 경제 사정 등의 변동으로 인하여 인상할 필요성이 있는 경우 법이 정한 범위(년 5%) 내에서 인상 가능


③ 묵시적 갱신(제10조 4항)

계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인의 갱신거절 또는 조건 변경의 통지가 없는 경우, 기존과 동일한 조건으로 계약이 갱신되는 것으로 보며, 이때 갱신된 임대차 계약의 존속기간은 1년으로 봄


④ 임차권등기 제도(제6조)

임대차 기간이 만료되었음에도 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있음. 임차권등기명령에 따라 임차권등기가 되면, 임차인이 상가를 비우더라도 대항력과 우선변제권이 유지됨


하지만 환상보증금액이 초과하여 상가건물 임대차보호법 적용을 받지 못해도 ① 대항력, ② 계약갱신요구권 등은 적용받을 수 있습니다.(아래 내용 참조)



※ 환산보증 한도와 상관없이 적용되는 규정

상가건물 임대차보호법에는 상가임차인의 폭넓은 보호를 위해 환산보증금액 상관없이 법이 적용되는 규정도 있습니다. 대표적으로 상가임차인의 ①대항력, ②계약갱신요구권, ③임차인의 권리금 회수 기회의 보호 등입니다.


① 대항력(제3조)

대항력은 임차인이 상가건물에 입점 후 사업자등록을 신청한 다음 날부터 제3자에 대하여 기존 임대차계약의 내용을 주장할 수 있는 법률적 효력을 의미합니다. 매매, 증여 등으로 임차 건물의 소유자가 변경되는 경우에도 임차권은 새로운 소유자에게 승계되는 것이므로 임대차계약의 존속기간 동안 임차건물에서 영업할 수 있는 권리죠. 상가 임대차는 등기를 하지 않더라도 ①상가건물을 인도받고 ②사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 대항력이 생기게 됩니다(법 제3조).


② 계약갱신요구권(제10조)

임차인이 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있고, 이 경우 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절하지 못합니다(법 제10조 1항). 그러나, 임차인의 계약갱신요구는 제한 없이 인정되는 것이 아니고, 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있습니다.


③ 권리금 회수 기회 보호(제10조의 4)

상가 건물 임대차 계약 시 보증금과 별개로 권리금이라는 것이 있는데요. 상가건물에서 영업할 때 시설이나 비품 등을 사용하는 것에 대한 대가로, 신규 임차인이 기존 임차인에게 주는 것입니다. 이때, 임대인은 기존 임차인이 임대차 기간이 종료되기 6달 전부터 종료 시까지 신규 임차인이 될 사람에게 고액의 차임과 보증금을 요구하거나 부당하게 계약 체결을 거절하는 행위 등으로 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 됩니다.



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