상가 공실에도 불구하고 임대인들이 싸게 임대를 주지 못하는 것은 상가건물임대차보호법이 정한 범위(계약갱신요구권 10년) 내에서 월세를 연 5% 밖에 올려 받지 못하기 때문입니다. 하지만 상가건물임대차보호법은 모든 상가건물에 적용되는 것은 아닙니다.
상가건물임대차의 경우 임차인은 환산보증금액과 관계없이 임대차 기간 10년 동안 계약갱신요구권을 갖지만 계약 갱신 시 차임 또는 보증금 인상은 「환산보증금」에 따라 달라집니다.
환산보증금이 상가건물임대차보호법에 따른 지역별 적용 범위 안에 있으면서, 갱신요구권이 있는 임대차의 경우 연간 5%의 비율 내에서만 차임을 올릴 수 있습니다. 즉, 상가건물임대차보호법 11조 1항은 “차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 '대통령령으로 정하는 기준'에 따른 비율을 초과하지 못한다”고 하고 있습니다. 대통령령인 상가건물임대차보호법 시행령 4조는 “차임 또는 보증금의 증액청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다”고 규정하고 있습니다.
환산보증금이란 임대차 계약상의 차임을 보증금으로 환산한 값이다. 당해 임대차 계약상 차임에 100을 곱한 값에 보증금을 더한 금액을 말한다.
예를 들어 서울에서 보증금 1억 5천만 원에 월세 300만 원인 상가임대차의 경우 환산보증금은 4억 5천만 원(=1억 5천만 원+(300X100))이므로 상가건물임대차보호법 적용이 됩니다. 따라서 임대인은 보증금의 증액을 청구할 수 있지만, 법에서 정한 한도(연 5%) 내에서 만 증액할 수 있습니다. 단, 상가건물임대차보호법 11조 2항은 “상가건물임대차보호법 11조 1항에 따른 증액 청구는 임대차 계약 또는 약정한 차임 등을 증액한 후 1년 이내에는 하지 못한다”는 규정이 있습니다.
상가건물임대차보호법 개정후(2019년4월2일) 지역별 보증금 상한액은 아래 표와 같습니다.
환산보증금을 초과할 때 임대료 인상률은?
상가건물 임대차보호법은 임차인의 안정적 사업 영위를 돕기 위한 목적으로 제정된 특별법이기 때문에 환산보증금액 상관없이 상가임차인은 ①대항력, ②계약갱신요구권, ③권리금 회수 기회의 보호 등의 적용을 받을 수 있습니다.
하지만 환산보증금이 상가건물 임대차보호법에서 정한 지역별 보증금 상한액을 초과하는 경우라면, 임대인과 임차인의 차임 또는 보증금 증감청구권은 「상가건물 임대차보호법 11조」가 아니라 「상가건물 임대차보호법 10조의 2의」 적용을 받게 됩니다. 상가건물 임대차보호법 10조의 2는 상가건물 임대차보호법 11조에서 규정하고 있는 임대인의 차임 또는 보증금 증액청구 한도(연 5%)에 대한 규정이 없습니다.
단, 상가건물 임대차보호법 10조의 2는“상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사 정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다”고만 규정하고 있습니다.
따라서 환산보증금이 초과하는 상가건물 임대차의 경우 임대료 인상 상한 제한은 없지만, 그렇다고 임대인은 특별한 인상 요인 없이 월세를 마구 올릴 수도 없습니다.
※ 관련글
올바른 부동산 거래를 위한 합리적 선택!
「굿비즈부동산」
Comments