top of page

상가건물 임대차보증금 '확정일자'로 보호



임차임은 상가 월세 보증금을 보호하기 위해서는 상가건물 임대차보호법에 의한 '대항력'을 갖춰야 합니다. 대항력은 점포 임대차계약을 체결한 후 입주를 하고 관할 세무서에 그 임대차계약서를 첨부하여 사업자등록을 신청하면 다음 날부터 대항력을 취득하게 되고, 이때 관할 세무서에서 임대차계약서에 확정일자를 받아야 합니다.


위와 같이 대항력을 갖추게 되면 임차인은 상가 소유권이 제3자에게 넘어가도 점포 임차권을 주장할 수 있습니다. 즉, 상가건물을 매수인이 자동으로 임대인의 지위를 승계해야 하며, 임차인은 새로운 매수인에게 남은 임대차기간을 보장받을 수 있을 뿐만 아니라, 임대보증금 반환을 요구할 수 있는 권리가 생기게 되는 것입니다.




Q] 서울시에 있는 식당을 보증금 5천만 원, 월세 100만 원에 임대차할 계획입니다. 그 상가 등기부등본에 근저당이 2억 원 설정되어 있습니다. 근저당 설정 금액보다 건물 시세가 높긴 하지만, 보증금이 걱정됩니다.


이럴 경우에 확정일자를 받으면 보증금을 확실하게 반환받을 수 있다는데 맞는 건지?



A] 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 마치면 '대항력'이 생깁니다. 그리고 '확정일자'를 받음으로써 우선변제를 받을 수 있습니다.




임차인은 우선변제권이 있을 때 상가건물이 경매 또는 공매되는 경우에 상가건물의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.


위 경우 환산보증금이 1억5천만 원{5천만 원+(100만 원×100)}으로 '최우선 변제'받을 수 있느 범위를 벗어납니다. 그러나 대항력을 갖추고 세무서에서 확정일자를 받음으면 우선변제권을 확보할 수 있습니다.



최우선변제 보호

위와 같이 대항력을 갖춘 임차인은 임대보증금 중 일정액을 최우선으로 보호받을 수 있는데, 예를 들어 임차건물이 경매가 됐을 경우 소액보증금은 순위와 관계없이 우선 배당됩니다. 수도권 중 과밍억제권역의 경우는 5500만 원 이하 보증금일 경우 1900만 원이 소액보증금으로 보호됩니다. 이러한 소액보증금은 상가건물임대차보호법이 시행된 기준연도에 체결된 임대차계약에 따라 소액보증금의 금액이 달라질 수 있습니다.



<최우선 변제받을 수 있는 대상 및 보증금>

이때 주의할 것은 점포 입주와 사업자등록의 대항력 요건은 경매개시결정 이전에 갖춰야 되고, 해당 경매사건에서 정하는 배당요구종기일 전에 '권리신고 및 배당요구 신청'을 경매 법원에 반드시 제출해야 됩니다. 확정일자를 받았다면 수도권 중 과밍억제권역의 경우 5500만 원 보증금 전액에 대해서 전세권등기를 한 것과 같은 순위보전의 효력을 인정받기 때문에, 확정일자를 받은 이후의 임대인에 대한 가압류권자나 근저당권자 등의 후순위권리자에 우선해 전액을 보호받을 수 있습니다.




Q] 관악구에서 보증금 1천만 원, 월세 60만 원에 식당을 운영 중입니다. 상가건물이 경매될 경우 서울은 보증금 6천5백만 원 이하일 때는 소액 임차인으로 최우선 변제를 받을 수 있다고 하는데, 저도 경매 시에 최우선변제권으로 보증금을 보호받을 수 있습니까?



<서울시 상가건물 임대차보증금 최우선변제 금액>

A] 서울에서는 임차인이 환산보증금이 6천5백만 원 이하 일 때 최우선 변제받을 수 있는 범위에 속하며, 경매낙찰가의 2분의 1 범위 내에서 선순위 근저당보다 앞서서 2천2백만 원까지 우선하여 변제를 받을 수 있습니다.




올바른 부동산 거래를 위한 합리적 선택!

「굿비즈부동산」


조회수 1,360회댓글 0개

최근 게시물

전체 보기

지식산업센터 최초 분양자 취득세 감면 혜택

정부는 중소기업 활동을 돕기 위해 지식산업센터를 분양받아 입주하는 기업에 대해서 세금 감면 혜택을 주고 있습니다. 지식산업센터 입주기업이 2025년 12월 31일까지 최초 지식산업센터를 분양받아 실입주하는 중소기업에 대해서 취득세의 35%, 재산세의

지식산업센터 투자 교통·입지조건 분석은 필수

저금리 상황에서는 높은 임대료를 지불하고 사무실을 사용하기보다는 대출을 활용하는 것이 경제적으로 이득이다 보니 기업 수요뿐만 아니라 일반인 수요까지 투자에 나서고 있는 경우가 많았습니다. 수요가 많다는 것은 수익률과 환금성이 좋다는 것을 의미하지만,

Bình luận


bottom of page