임차임은 상가 월세 보증금을 보호하기 위해서는 상가건물 임대차보호법에 의한 '대항력'을 갖춰야 합니다. 대항력은 점포 임대차계약을 체결한 후 입주를 하고 관할 세무서에 그 임대차계약서를 첨부하여 사업자등록을 신청하면 다음 날부터 대항력을 취득하게 되고, 이때 관할 세무서에서 임대차계약서에 확정일자를 받아야 합니다.
위와 같이 대항력을 갖추게 되면 임차인은 상가 소유권이 제3자에게 넘어가도 점포 임차권을 주장할 수 있습니다. 즉, 상가건물을 매수인이 자동으로 임대인의 지위를 승계해야 하며, 임차인은 새로운 매수인에게 남은 임대차기간을 보장받을 수 있을 뿐만 아니라, 임대보증금 반환을 요구할 수 있는 권리가 생기게 되는 것입니다.
Q] 서울시에 있는 식당을 보증금 5천만 원, 월세 100만 원에 임대차할 계획입니다. 그 상가 등기부등본에 근저당이 2억 원 설정되어 있습니다. 근저당 설정 금액보다 건물 시세가 높긴 하지만, 보증금이 걱정됩니다.
이럴 경우에 확정일자를 받으면 보증금을 확실하게 반환받을 수 있다는데 맞는 건지?
A] 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 마치면 '대항력'이 생깁니다. 그리고 '확정일자'를 받음으로써 우선변제를 받을 수 있습니다.
임차인은 우선변제권이 있을 때 상가건물이 경매 또는 공매되는 경우에 상가건물의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.
위 경우 환산보증금이 1억5천만 원{5천만 원+(100만 원×100)}으로 '최우선 변제'받을 수 있느 범위를 벗어납니다. 그러나 대항력을 갖추고 세무서에서 확정일자를 받음으면 우선변제권을 확보할 수 있습니다.
최우선변제 보호
위와 같이 대항력을 갖춘 임차인은 임대보증금 중 일정액을 최우선으로 보호받을 수 있는데, 예를 들어 임차건물이 경매가 됐을 경우 소액보증금은 순위와 관계없이 우선 배당됩니다. 수도권 중 과밍억제권역의 경우는 5500만 원 이하 보증금일 경우 1900만 원이 소액보증금으로 보호됩니다. 이러한 소액보증금은 상가건물임대차보호법이 시행된 기준연도에 체결된 임대차계약에 따라 소액보증금의 금액이 달라질 수 있습니다.
이때 주의할 것은 점포 입주와 사업자등록의 대항력 요건은 경매개시결정 이전에 갖춰야 되고, 해당 경매사건에서 정하는 배당요구종기일 전에 '권리신고 및 배당요구 신청'을 경매 법원에 반드시 제출해야 됩니다. 확정일자를 받았다면 수도권 중 과밍억제권역의 경우 5500만 원 보증금 전액에 대해서 전세권등기를 한 것과 같은 순위보전의 효력을 인정받기 때문에, 확정일자를 받은 이후의 임대인에 대한 가압류권자나 근저당권자 등의 후순위권리자에 우선해 전액을 보호받을 수 있습니다.
Q] 관악구에서 보증금 1천만 원, 월세 60만 원에 식당을 운영 중입니다. 상가건물이 경매될 경우 서울은 보증금 6천5백만 원 이하일 때는 소액 임차인으로 최우선 변제를 받을 수 있다고 하는데, 저도 경매 시에 최우선변제권으로 보증금을 보호받을 수 있습니까?
A] 서울에서는 임차인이 환산보증금이 6천5백만 원 이하 일 때 최우선 변제받을 수 있는 범위에 속하며, 경매낙찰가의 2분의 1 범위 내에서 선순위 근저당보다 앞서서 2천2백만 원까지 우선하여 변제를 받을 수 있습니다.
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