상가건물 전대차의 대항력과 우선변제권 존속 요건



상가건물 임대차보호법은 "제13조(전대차 관계에 대한 적용 등) ① 제10조, 제10조의 2, 제10조의 8, 제11조 및 제12조는 전대인과 전차인의 전대차 관계에 적용한다. <개정 2015.5.13.> ② 임대인의 동의를 받고 전대차 계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 '임차인을 대위'하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다."고 규정하고 있습니다.


따라서 전차인은 전대인에게 갱신요구와 차임 등의 증감청구권 및 임대료 증액 제한 등의 권리가 적용됩니다. 또한 임대인의 동의를 받고 전대차 계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.


그러나 전차인은 대항력이 없으므로 확정일자를 받을 수 없고 경매 시에 우선변제권도 없습니다. 다만, 임대인의 동의를 받고 전대한 경우에는 임차인의 임대보증금에 대하여 '임차인 대위권' 을 행사하여 적극적으로 채권(임차보증금)을 변제받을 수 있습니다. 즉, 전차인은 임차인을 대위해서 보증금의 반환 주장이 가능할 뿐입니다.




※ '대위'란? 보증금 반환 청구의 권리를 가진 임차인이 이를 행사하지 않는 경우에 한해 전차인이 이러한 권리를 임대인에게 행사할 수 있다는 의미입니다.


따라서 전차인이 위와 같이 대항력과 우선변제권을 행사하기 위해서는 임차인과 전차인 모두 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하여 관할세무서장으로부터 확정일자를 받아야 합니다. 만약 임차인이 상가 인도 후 사업자등록 신고에 의한 확정일자를 받지 않았다면 전차인이 사업자등록 신고에 의한 확정일자 여부와 상관없이 대항력과 우선변제권은 전차인에게 주어지지 않습니다.


즉, 상가 전대차에서 전차인이 전대인(임차인)을 대위한 대항력을 인정받기 위해서는, 전대인(임차인)이 갖고 있던 상가를 전차인에게 넘기고, 전대인(임차인) 명의 사업자등록을 전차인 명의로 변경해야만 합니다.




전차인의 사업자 등록 방법

전대인 명의 사업자 등록을 전차인 명의로 변경해야 하는 것에 대하여 많이들 질문하는 내용이 '전대인(임차인)의 사업자등록을 말소하고 새로운 사업자를 등록해야 하는 것인지', 아니면 '말소하지 않고 사업자 이름만 변경해야 하는 것인지' 등입니다.


전대차 계약의 경우 임대인의 동의를 얻어야 하지만, 전차인이 전대인과 동일한 상호와 업종을 유지해야 하는 의무는 없습니다. 전대인은 전차인에게 상가 인도 후 사업자등록을 이전하거나 말소하면되고, 전차인은 본인 명의의 사업자등록 신고와 함께 확정일자를 받으면 됩니다.


전대인 명의 사업자등록이 말소되면 임차인의 대항력과 우선변제권 존속 요건이 소멸되지 않을까 우려하는 경우가 종종 있는데, 전대인의 사업자등록 말소와 전차인의 사업자등록 기간에 따른 대항력 소실 시기가 발생하게 됩니다. 따라서 법은 7일 이내에 전차인이 사업자등록 신고에 따른 확정일자를 받으면 대항력은 유지되는 것으로 인정해 줍니다.




판례

상가임차인 A 씨가 사업자등록 후 스넥코너 영업을 하다가 장사가 잘되지 않자 B 씨에게 그 상가를 전대차하였고, 그 무렵 사업자등록만 유지한 채 자신의 영업은 그만두었습니다. 그런데 전차인 B 씨는 영업을 하면서 사업자등록을 하지 않았습니다. 이때에도 임차인 A 씨에게 여전히 대항력, 우선변제권이 있을까요?


대법원은 "상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차 건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 부가가치세법 및 상가건물 임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없고, 이 경우 임차인이 상가건물 임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하여야 한다"라고 전제하고, 전차인 B 씨는 사업자등록을 하지 않았고, 임차인 A 씨는 사실상 폐업했으므로 임차인 A 씨는 대항력과 우선변제권을 상실했다고 판결했습니다.(대판 2005다64002)




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