임대차보증금은 임차인이 월세를 지급하지 않을 때 월세를 대신하는 역할을 하지만, 다른 한편으로는 임대인이 임대차 계약 종료 시에 임차인에게 지급해야 할 채무에 속합니다. 이런 이유로 임차인의 채권자가 임대인이 반환해야 하는 임차인의 임대보증금을 가압류하거나 압류를 하는 경우가 있습니다.
압류는 압류 채무자에 대하여 법률상･사실상의 처분을 금지하는 효력이 있고, 이를 ‘처분금지효’라고 합니다. 경매개시결정 기입등기 후 유치권을 취득한 경우 낙찰자에게 대항할 수 없는 것이 바로 압류의 처분금지효 때문입니다. 이는 채권을 압류하는 경우에도 동일하게 적용되고, 금전채권의 압류는 압류명령이 제3채무자(임대인)에게 송달되면 그 효력이 발생합니다(민사집행법 제227조)
따라서 임대인이 임대차보증금반환채권에 대한 압류명령을 수령하면 그 효력이 발생하여 임대인과 임차인은 더 이상 임대차보증금반환채권을 처분하여서는 아니 됩니다. 만약 이를 처분할 경우, 채권자에게 대항할 수 없습니다.
임대인 입장에서는 위와 같은 법원의 ‘압류 및 추심명령’이 발령되고 해당 서면을 받게 되면 법을 모르니 당황할 수밖에 없겠죠!
또 임차인으로부터 월세를 받아야 하는지, 임차인이 월세를 주지 않아도 보증금에서 월세를 깔 수 있는지, 계약이 끝나면 보증금을 공탁해야 하는지 등 확인할 사항이 많아집니다. 결국 임대차 계약에 있어 임차인에 대한 임대인의 신뢰는 추락하게 되고, '임대차 계약을 해지할 수는 없을까' 하는 고민을 하게됩니다.
「압류 및 추심명령」으로 인해 임대차 계약 해지 요구
임차인의 채권자가 법원에 신청해 법원으로부터 발령된 ‘압류 및 추심명령’을 받게 된 임대인이 위와 같은 ‘압류 및 추심명령’이 내려졌음을 이유로 임차인을 상대로 임대차 계약을 해지할 수 있을까?
공인중개사들이 사용하는 표준임대차계약서를 보면 ‘압류 및 추심명령’으로 인해 임대인이 임차인에게 임대차 계약을 해지를 요구할 수 있다는 내용이 없는 것이 대부분입니다. 따라서 임대인이 ‘압류 및 추심명령’을 받았다고 해서 특별한 사정이 없는 한 임차인에게 임대차 계약 해지를 요구할 수 없습니다.
하지만 건물 관리를 전문적으로 하는 업체의 경우 계약 내용도 구체화시킨 계약서를 사용하기 때문에 임차인의 보증금이 가압류되거나 압류된 경우 임대인이 계약을 해지할 수 있다는 취지의 약정을 놓는 경우가 있습니다. 이러한 약정은 특별한 사정이 없는 한 무효로 보기 힘들다고 해석되므로, 계약 해지가 가능합니다.
따라서 임대차보증금에 대해 가압류 또는 압류가 될 경우 임대인 입장에서는 다양한 변수를 고려할 수밖에 없을 뿐만 아니라 임차인의 채권자와 분쟁이 발생할 여지도 배제할 수 없기 때문에, 임대차계약서 작성 시 이를 고려한 특약 작성도 필요할 것입니다.
모든 임차보증금이 압류될까?
원칙적으로는 모든 전세와 월세보증금이 압류가 가능합니다. 다만 주택의 경우 주택임대차보호법에 따라 소액의 임대차보증금은 보호됩니다.
○ 서울특별시 : 3,400만원(보증금 1억원 이하)
○ 과밀억제권역(인천 일부, 의정부, 구리, 남양주 일부, 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥) : 2,700만원(보증금 8,000만원 이하)
○ 나머지 광역시, 안산시, 용인시, 김포시, 세종시, 광주시 : 2,000만원(보증금 6,000만원 이하)
○ 그 밖의 지역 : 1,700만원(보증금 5,000만원 이하)
예를 들어 서울에서 8,000만원짜리 전세를 살고 있다면 보증금 중 3,400만원은 압류되지 않고 나머지 4,600만원은 압류될 수 있습니다.
하지만 상가건물 임차인의 최우선변제금액은 (가)압류금지 대상이 아닙니다(민사집행법 제246조제1항6호).
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