재건축, 리모델링을 이유로 상가임대차 계약 해지를 요구할 수 있을까?



지난해 10월부터 상가건물 임대차보호법이 강화되면서 계약갱신요구권이 5년에서 10년으로 늘어났으며, 소급해서 적용이 되지는 않아 개정법 시행 후 첫 계약이거나 갱신하는 계약만 적용됩니다. 이 때문에 임대인들의 고민이 많아졌는데요. 경기 침체로 인해 상가 공실을 걱정해야 하는 임대인 입장에서는 임대료를 싸게 주고 싶어도 임차인이 10년 동안 나가지 않고 계약갱신요구를 할 경우 계약 해지를 요구할 수도 없기 때문입니다.


예로 월 100만 원 임대료의 상가를 반의 반값인 25만 원에 2년간 임대를 해 준 후 2년이 경과되고 재협의를 통해 임대료로 50만 원을 요구했지만 임차인이 '상가임대차보법에 따른 계약 갱신권'을 이유로 거부하고 25만 원의 5%만 인상해 주겠다고 버티면 건물주로서는 이를 따를 수밖에 없습니다.



<서촌 족발집 강제집행을 반대하는 시민들 모습>참고 자료:오마이뉴스

이렇다 보니 임대인들은 특별한 사유 없이 계약 해지를 요구할 수 없기 때문에 "상가임대차계약에서 임대인의 계약 갱신 거절 사유를 규정한 이 법 제10조제1항제7호의 규정 「목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우」을 이유로 임차인에게 상가를 비워달라고 요구하는 경우가 가장 많습니다. 임대인들이 위 규정을 계약 갱신 거절 사유로 제시하는 이유는 '철거하거나 재건축하기 위한’의 사유가 구체적으로 규정되어 있지 않아 해석이 건물의 노후도, 안전도 등 정당한 사유의 범위를 넘어서 임대인이 임의대로 주장할 수 있는 여지가 많기 때문입니다.


실제로 임대차계약갱신 거절 단서조항에 “임대인이 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 건물의 점유를 회복 할 필요가 있는 경우(7항)”의 조항을 악용해 장사가 잘 되는 가계를 일방적으로 쫓아내거나, 재개발․리모델링을 이유로 보상금을 한 푼 없이 내쫓는 사례 등이 자주 발생했었습니다.



하지만 이제는 법원이 ‘건물의 노후 훼손으로 인한 안전사고의 우려가 있는 경우’를 엄격하게 판단하고 있어, 실제로는 대부분의 경우 건물의 노후 훼손을 이유로 계약 갱신 거절이 인정되기는 어렵게 되었습니다.


임대인이 건물을 철거하거나 재건축할 목적으로 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있으려면 임대차계약을 체결할 당시에 임차인에게 재건축 계획을 미리 알렸거나, 해당 건물이 노후 훼손되어 안전사고의 우려가 있는 정도여야 합니다.




상담 사례

1. 새로 바뀐 임대인이 리모델링을 이유로 명도를 요구

Q) 2016년 6월 화곡동에서 보증금 3천만 원 월세 150만 원, 계약 기간 2년으로 임대차 계약을 체결하고, 2018년 12월 현재 자동 연장 중입니다. 최근 건물이 매매되어 새로운 임대인이 리모델링을 이유로 명도를 요구합니다. 제가 봤을 때는 낡기는 했지만 무너질 정도의 상황은 아닌 건물입니다. 새로운 임대인의 요구 대로 3개월 후 나가야 할까요?


A) 전 임대인과 묵시적 갱신 중에 상가 건물이 매매되었으므로, 새로운 임대인은 전 임대차 계약을 승계한 것으로 볼 수 있습니다. 임대인의 해당 상가건물 리모델링은 임대차계약 해지 사유가 될 수 없으므로 특별한 사유가 없는 한 임차인은 계약 종료 기간인 2018년 6월까지 영업할 수 있습니다.


또한, 임차인은 최초 계약일로부터 10년인 2026년 6월까지 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 다만, 임차인이 3기의 차임에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 등 임차인의 과실 있을 때는, 임대인은 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있습니다.



2. 재건축을 사유로 명도를 요구

Q) 작년 11월 권리금을 지급하고 가게를 인수했습니다. 그런데 불과 1년도 채 지나지 않아 건물이 매매되었고, 새 임대인은 건물을 철거하고 재건축한다고 통보해 왔습니다. 새 임대인이 내년 5월까지 가게를 비울 것을 요구하는데 그냥 나가야 하나요?


A) 임차인은 계약갱신요구권을 행사함으로써 10년간 임대인의 의사와 무관하게 영업할 수 있습니다. 임대인은 임대차계약 체결 당시 임대인이 공사 시기 및 소요 기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우나 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 등에만 제한적으로 임차인의 계약갱신요구를 거부할 수 있습니다.


새 임대인의 명도 요구는 일방적인 주장으로 보이며, 특별한 사유가 없는 한 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.



3. 건물 매수인이 재건축한다면서 나갈 것을 요구

Q) 2016년 5월 마포에서 계약 기간 2년으로 상가를 임차해서 영업하던 중, 2017년 5월경 상가건물이 팔렸습니다. 바뀐 건물주는 건물을 재건축한다면서 2018년 5월 임대차 만료일 이후 점포를 비울 것을 요구합니다. 임대인이 재건축한다면 나가야 하나요?


A) 임대인이 임대차계약 체결 당시 공사 시기 및 소요 기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 등의 특별한 사유가 없는 한 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.


사업자등록을 갖춘 대항력 있는 임차인은 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 새 임대인을 상대로 계약 갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못합니다.


한편 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있습니다.



재건축, 리모델링 등으로 인한 피해 사례

◯ 강서구 방화동 카페

3년 전에 건물주가 계약하면서 5년이고 10년이고 장사해도 좋다고 구두 약속을 했으나 카페 개업 8개월 만에 재건축을 하겠다고 가게를 비우라고 통보하였음.


장기 영업에 대한 임대인의 구두 약속을 근거로 명도소송에서 새로운 판례를 만들기 위해, <상가건물임대차보호법>의 예외 조항이 헌법에 위배된다는 판결을 구하기 위해 싸웠으나 사실상 최종 패소하였으며, 해당 <상가건물임대차보호법> 재건축 부분이 개정되었으나 소급 적용이 않았습니다.


◯ 안암동 샌드위치 가게

총 투자비용 8000만 원을 들여 오픈한 가게를 임대차 계약 10개월 만에 재건축으로 계약 갱신 거절 및 퇴거 요청한 상태이며, 14년 6월 현재 소송 진행 중에 있습니다.


◯홍대 서교동 카페12피엠

2011년 8월 상가임대차 계약 시에 재건축 이야기가 없다가 카페 개업하였으나 9개월 만인 12년 5월 재건축을 이유로 명도소송을 제기하였으며, 임차인은 권리금 5천만 원 시설투자비 1억 등 거의 2억에 가까운 손실을 보았습니다.


◯ 가로수길

12년 1월 임대차 계약하였는데 13년 5월 소유주가 바뀌면서 재건축을 사유로 상가를 비워달라고 명도소송을 하였으며, 이로 인해 임차인은 총 투자금액 9천만 원과 영업손실을 보게 되었습니다.


◯ 가로수길 라떼킹 가로수점

12년 6월 임대차계약하였으며, 이후 13년 5월에 상가건물 소유주가 바뀌었습니다. 임차인은 14년 2월 상호를 “와플반트”에서 “라떼킹”으로 바꾸고 내부 공사하자 임대차 계약 해지 및 명도 소송 (동의 없이 용도변경 이유, 다 세입자에게는 재건축 사유)을 하였습니다.


건물 매매 후 재건축으로 인한 피해 사례이며 타 세입자에게는 재건축으로 쫓아내고 본 당사자에게는 용도변경이라는 이유로 쫓아 내려고 한 것입니다.



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