「용도변경」이란 건축 허가나 사용승인을 받은 기존 건축물의 용도를 새로운 용도의 건축물로 변경하는 것을 말한다. 용도변경을 진행 사례 대부분이 건물을 매수해 사용하려는 용도와 맞지 않거나 부동산의 가치를 높이기 위한 목적인데요. 건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 적합할 경우 특별자치도지사 또는 시장 · 군수 · 구청장의 허가를 받거나 신고 또는 건축물대장 기재 내용의 변경을 할 수 있습니다.
그러나 구분소유로 분양한 집합건축물의 경우에는 다른 구분소유자의 동의를 얻어야 한다고 알고 있는데요. 원칙적으로 집합건물에 있어 전유부분은 구분소유권의 목적물로서 구분소유자가 배타적으로 사용․수익할 수 있으므로 전유부분의 용도변경은 원칙적으로 다른 구분소유자의 동의를 요하지 않습니다.
다만, 전유부분의 용도변경이 공용부분의 변경을 수반하게 될 경우라면, 집합건물법 제15조(공용부분의 변경)에 따른 요건 즉 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상 결의 요건(원칙적 요건)을 구비해야 할 것이다(서면결의를 할 경우에는 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상 결의(집합건물법 제41조).
공용부분의 변경을 수반한다는 것은 어떤 의미일까?
예를 들어, 전유부분의 용도를 변경함으로써 주차장법상의 법정주차 대수가 증가하는 것이 이에 해당할 수 있을 것이고, 건축물 장애인 편의시설 설치 기준 등에 따라 위에서 언급한 집합건물법 제15조의 공용부분의 변경을 위한 요건을 갖추어야 할 것입니다.
사례
구분소유의 집합상가를 용도변경할 경우 관할 행정청에 신고만 하면 제한 없이 변경할 수 있을까요? 아니면 집합건물법에 따른 다른 구분소유자들의 동의를 받아야 할까요?
이에 대해 대법원은 “건축법의 규정 취지에 비추어 볼 때, 건축물의 용도변경 신고가 변경하고자 하는 용도의 건축기준에 적합한 이상 행정청으로서는 관계 법령이 정하지 않은 다른 사유를 내세워 그 용도변경 신고의 수리를 거부할 수 없다"라고 판결했습니다. (대법원 2007년 6월 1일 선고 2005두17201 판결)
또 판결이유에서 “집합건물법(5조1항)이 ‘구분소유자는 건물의 보존에 해로운 행위 기타 건물의 관리 및 사용에 관하여 구분소유자의 공동의 이익에 반하는 행위를 하여서는 아니 된다’고 규정하고 있으나, 그 취지가 집합건물인 상가건물의 구분소유자가 자신의 전유부분에 대한 용도변경행위를 함에 있어 다른 구분소유자들과 함께하여야 한다거나 그들의 동의를 얻어야 한다는 것까지 포함한다고 볼 수 없다"라고 하여, 다른 구분소유자들과 함께하거나 동의를 받을 필요 없이 단독으로 변경 신고를 하면 행정청은 수리해야 합니다.
그러나 행정 실무상 전유부분에 대한 용도변경 행위가 ‘공용부분의 변경을 수반’한다면, 집합건물법 제15조에 따라 구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상의 집회 결의를 요한다고 봅니다. 위 판례에 의하더라도 ‘용도변경 신고가 변경하고자 하는 용도의 건축기준에 적합한 때에 한’해 단독으로 변경이 가능하다는 뜻이므로 변경하고자 하는 용도의 건축 기준상 주차 대수를 더 확보해야 하는 등 더 엄격한 기준을 요구하면 다른 구분소유자는 그만큼 주차가 어려워지므로, 그 동의를 얻어야 변경이 가능한 것입니다.
따라서 ‘공용부분의 변경을 수반한다’고 함은 전유부분의 용도변경이 다른 구분소유자의 권리에 영향을 미칠 때, 즉 면적 변경·주차장 변경·주차 대수 증가 등의 사유가 생기면 구분소유자 등의 3/4 이상의 동의가 필요합니다.
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