2018년 상가건물임대차 실태조사 결과 서울 상가건물 임차인 14.3%가 임대인의 부당한 요구를 경험했으며, 임차인 대부분은 임대인의 요구를 수용한 것으로 조사됐습니다.
이와 같은 결과는 아직도 우리 사회는 임대인과 세입자 간의 관계가 상생 관계보다는 갑을 관계로 인식하는 경향이 많기 때문에 임대인과의 불편한 관계를 만들려고 하지 않기 위해 임대인의 요구를 수용해 주고 있는 것입니다.
2009년부터 2019년까지 서울 상가임대차 상담 센터에 접수된 건수는 연평균 1만 건으로 하루 평균 27.7건에 해당하며, 매년 평균 12.3% 이상 증가하고 있는 것으로 조사됐습니다. 특히 2015년 상가임대차보호법 개정안이 시행된 이후 상담건수가 급증한 것으로 나타났습니다. 시행 이전인 2014년 대비 83.5%나 증가한 것입니다.
2017년부터 2019년까지 상담 신청인 비율은 임대인이 2017년 19.2%에서 2019년 25.5%로 증가했고, 임차인은 2017년 70.5%에서 2019년 65.3%로 감소한 것으로 나타났습니다.
2019년 가장 많이 상담한 내용은 ‘보증금·임대료’(18.5%)이었고, 이어 ‘해지·해제·무효·취소’(14.2%), '법 적용 대상 여부'(12.15) 순으로 많았습니다. 상담 신청인은 임차인이 65.3%로 가장 많았으며, 그다음이 임대인 25.5%, 공인중개사 6.0% 순이었습니다.
상담 내용 중 ‘보증금·임대료’는 최근 3년간 상담 비율이 꾸준히 증가('17년 13.1% -> '18년 16.8%->'19년 18.5%) 하고 있는 것으로 조사됐습니다. 보증금과 임대료 인상에 대한 법적 상한 기준이 마련되면서 경기 불황에 임대료를 적게 내려는 임차인과 한 푼이라도 더 받으려는 임대인 사이의 갈등 때문인 것으로 보입니다.
상가임대차 분쟁 조정 1위는 '권리금'
반면 분쟁조정위원회 의뢰 건수 411건(최근 3년) 중 권리금이 21.2%로 가장 많았고, 계약 해지가 18.2%, 임대료 조정 16.8%, 원상회복 12.4%, 수리비 11.4% 순으로 나타났습니다. 권리금은 2017년 27.3%에서 2019년 16.7%로 줄어든 반면 수리비 관련이 5.2%에서 15.6%로 늘었습니다.
권리금이 상가건물 임대차 분쟁 발생 원인 1위로 부상하고 있는 것은 상가건물 임대차보호법이 강화되면서 임대료 조정, 계약 해지 등 대부분의 분쟁 요인들은 줄어든 반면 권리금은 상가 임차인의 권리금 회수를 보장하는 내용이 모호하고 비현실적이기 때문에 관련 분쟁이 발생이 증가하고 있는 것입니다.
상가 부동산을 거래하는 과정에서 상권이나 단골손님 등 장사할 권리에 대해 지급하는 비용을 '권리금'이라고 하는데, 권리금은 임차목적물에 설치한 영업시설과 비품, 영업을 통해 얻은 신용과 영업상 노하우 등 유무형적 가치를 바탕으로 산정됩니다. 따라서 임차인은 이와 같은 권리를 금전적 권리로 보상받기를 원하지만 임대인의 입장에선 권리금을 인정하기 쉽지 않은 상황에서 모호한 법 개정으로 인해 분쟁이 증가하고 있는 것입니다.
2018년 10월 개정된 상가건물 임대차보호법에서는 유무형적 가치를 법이 인정하기 시작하면서 임차인은 일정한 요건을 충족하면 임대차 계획 과정에서 자신이 이뤄놓은 유무형의 재산적 가치를 회수할 수 있도록 하였습니다. 문제는 임대차 종료 시 임대인은 권리금 회수에 대한 책임을 지지 않는대서 분쟁이 발생하고 있는 것입니다.
이에 대법원은 "상가 임대차 계약 기간이 끝났더라도 세입자들이 권리금을 회수할 수 있도록 건물주가 이를 보호해야 한다."라고 판결해 관심을 모았습니다.
5년여간 상가를 빌려 음식점을 운영한 A 씨는 계약 만료 직전 다른 사람에게 음식점을 넘기면서 1억 4000만 원 상당의 권리금을 받기로 한 것입니다. 이후 A 씨는 건물주 B 씨에게 새로운 세입자와 계약을 해달라고 요청했지만, B 씨는 "해당 상가를 재건축을 해야 한다"면서 계약 체결을 거부했습니다. 결국 다음 세입자가 들어오지 못하면서 A 씨는 권리금을 받지 못하게 되자 A 씨는 건물 주인 B 씨가 권리금 회수를 방해해 막대한 경제적 손해를 입었다며 소송을 제기한 것입니다.
1심과 2 심은 건물 주인 B 씨의 손을 들어줬습니다. 2심 재판부는 임대차 기간이 지났기 때문에 임차인이 계약 갱신 요구권을 행사할 수 없고, B 씨가 A 씨의 권리금 회수를 보호할 의무가 없다고 판단한 것입니다.
그러나 대법원은 A 씨가 B 씨를 상대로 청구한 권리금 회수 방해 손해배상 청구 소송에서 "계약갱신요구권과 권리금 회수 관련 조항은 입법 취지와 내용이 다르다"라며 1,2심의 판결을 뒤집었습니다.
"대법원은 A 씨의 요구가 임대인의 상가건물 사용 수익권을 지나치게 제한한다고 보기 어렵다고 봤다"면서 계약 기간이 지났어도 고객과 거래처, 신용 등의 재산적 가치는 여전히 존재하기 때문에 임대차 기간이 끝나도 임대인은 임차인의 권리금 회수를 보호할 필요가 있다는 것입니다.
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