최근 상가 부동산 시장은 소비심리 위축으로 자영업자 감소와 폐업 증가의 영향으로 공실난이 심화하면서 상가를 원룸이나 고시원 등 주택으로 용도변경하는 경우가 많이 증가하고 있는데요. 건축물 용도변경 상담 중 가장 많이 물어보는 것이 근린생활시설을 주택이나 사무실로 변경 가능한지입니다.
건축물을 용도변경하는 가장 큰 이유는 주변 환경과 어울리지 않아 임대가 잘나가지 않고 수익률이 감소하는 것을 해결하기 위해 용도를 바꾼 후 새로운 아이템을 접목해 건축물 가치를 끌어올리기 위한 목적 때문입니다. 업무시설을 주거용이나 근린생활시설로 바꾸거나 단독·다가구주택을 상가 점포로 변경하는 식입니다.
실제로 상업지역에 노후된 목욕탕을 매입한 후 원룸텔로 용도 변경하여 예상외의 높은 수익률을 올리는 사례도 있었습니다. 이렇다 보니 줄어드는 수익률을 해결하기 위해 기존 여건 내에서 할 수 있는 모든 수단을 강구해 보려는 건물주들이 늘고 있지만 실제로 변경허가를 얻는 경우도 극히 일부에 지나지 않고, 비록 허가를 받았다 하더라도 실제 높은 수익으로 이어지는 경우가 많지 않습니다.
용도변경할 때 주의할 점
용도변경이 모두 황금알을 낳는 건 아니기 때문에 용도변경을 할 때는 몇 가지 주의할 점이 있습니다. 첫째, 법에서 정한 용도 지역이나 지구에 적합한 시설만 가능합니다. 업무시설을 근린생활시설이나 주거용으로 변경할 때는 새로운 용도의 건축기준에 맞춰 해당 지자체 허가를 받아야 합니다.
둘째, 용도변경 후 사업 아이템이 지역 상권에 적합해야 합니다. 즉 수요가 있는지 시장 분석부터 해야 한다는 의미입니다. 상업용 건물을 주거용으로 바꿨지만 지하철역에서 지나치게 멀고 출퇴근 수요가 없다면 공실만 늘어날 수 있습니다.
셋째, 비용입니다. 보통 근린상가를 소호 사무실로 용도변경할 경우 가전, 가구 등을 포함해 3.3㎡당 200만~240만 원이 시설 비용으로 소요되기 때문에 시설 투자금 대비 임대수익률이 기존 수익률보다 낮다면 굳이 용도변경할 이유가 없는 것이죠.
넷째, 주차장 확보입니다. 현행법상 같은 용도 군에서 이동하면 주차 대수 변경이 없어 수월하지만 상업용에서 주거용으로 용도가 바뀌면 주차장을 늘려야 하는 경우가 대부분입니다. 용도변경을 염두에 두고 상가건물을 매입할 경우 사전에 주차장 설치 가능 여부를 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
건축물 용도 파악
건축물을 용도변경하려면 먼저 목적물의 용도부터 파악해야 합니다. 건축법상 건물은 9개의 시설군과 28개의 용도군으로 분류되어 있어 용도변경 방법에 따라 허가 또는 신고를 해야 하기 때문입니다.
건축물의 용도는 사업자가 또는 사용자가 준공 후 해당 관청에 의해 건축물대장이 만들어지면서 건축물대장에 기재된 용도에 맞게 사용해야 합니다. 만약 용도와 다르게 사용할 경우에는 해당 관청으로부터 법적 절차에 따라 행정처분을 받습니다. 따라서 건축물은 법으로 정해진 대로 사용해야 하고 만약 다른 용도로 변경하고 싶다면 변경하고자 하는 용도가 같은 시설군인지 아닌지부터 파악해야 합니다. 즉 용도변경이 가능한지부터 파악해야 한다는 의미입니다.
※ 용도변경 허가 또는 신고
건축법 제19조 및 동법 시행령 제14조에 건축물의 용도변경에 대해 규정하고 있습니다. 아래 내용과 같이 건축법상 건축물은 크게 9개 시설군으로 분류되고 각 시설군 내 29가지 용도로 구분되며, 허가, 신고, 내용변경은 아래와 같은 기준으로 행하게 됩니다.
1) 허가대상
건축물의 현재 용도가 속하는 시설군보다 상위군에 해당하는 용도로 변경하려는 경우에는 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 합니다.
예) 근린생활시설(제7호)에서 노유자시설-어린이집(제6호)
2) 신고사항
건축물의 현재 용도가 속하는 시설군보다 하위군에 해당하는 용도로 변경하려는 경우에는 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고를 해야 합니다.
예) 근린생활시설(제7호)에서 업무시설(제8호)
3) 건축물대장 기재사항 변경
같은 시설군 안에서 건축물의 용도를 변경하는 경우에는 특별도지사, 시장, 군수 또는 구청장에게 기재내용 변경을 신청을 해야합니다.
예) 영업시설군(제5호) 중 숙박시설-여관을 숙박시설-고시원으로 변경하는 경우
※ 관계 법령에서 정하는 용도제한에 적합한 범위 내에서 제1종 근린생활시설과 제2종 근린생활시설로 상호간의 용도를 변경하는 경우에는 건축물의 용도변경 없이도 사용이 가능합니다.
예) 제1종 근린생활시설-슈퍼마켓을 제2종 근린생활시설-일반음식점으로 변경하는 경우 다만, 제1종 근린생활시설을 제2종 근린생활시설 중에서 단란주점, 안마시술소, 노래연습장, 고시원 등으로 변경할 경우에는 건축물 용도변경 절차가 따로 필요합니다.
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