최근 경기 침체로 인해 임차인을 구하기 어려워지자 상가를 주거용으로 용도변경하거나 주거를 상가로 용도변경하는 사례가 늘고 있는데요. 이럴 경우 해당 관청에 허가나 신고를 해야만 합니다. 그렇지 않으면 불법 용도변경으로 적발되어 이행강제금을 부과 받을 수 있습니다.
임차인이 임대인의 동의 없이 무단으로 용도변경을 하여 사용한다면 부동산 임대차계약 "제3조 [용도변경 및 전대 등] 임차인은 임대인의 동의 없이 위 부동산의 용도나 구조를 변경하거나 전대 임차인 양도 또는 담보 제공을 하지 못하며 임대차 목적 이외의 용도로 사용할 수 없다." 조항을 위반한 것이기 때문에 계약 해지 사유가 됩니다.
반대로 불법 용도변경된 건축물을 매매하거나 임대할 경우에는 어떨까요?
매매 및 임대차 계약 당시 위반건축물이 있음을 매도인이 알리거나 중개사가 설명하는 등의 이유로 매수인과 임차인이 알고 매매계약을 체결하였다면, 매도인이나 임대인에 대하여 계약해제나 취소가 어려울 수 있습니다. 하지만 불법 용도변경 사항을 고지하지 않은 상태에서 매매 및 임대차 계약을 했다면, 매수인 또는 임차인은 계약 취소와 불법행위로 인한 손해배상책임을 물을 수 있습니다.
예를 들어 위반건축물로 인하여 이행강제금이 발생하고 있는데도 적극적으로 이를 속이고 매도한다면 매수인은 불법행위를 이유로 매매계약을 취소하고 손해배상을 청구할 수 있습니다. 계약을 중개한 중개사도 의뢰인에게 성실하고 정확하게 설명하여야 할 의무가 있기 때문에 책임 추궁을 피할 수 없을 것입니다.
위반건축물을 거래한 경우 매도인과 매수인, 이를 중개한 중개사 간의 책임관계는 어떻게 될까.
부동산중개업자는 민법 제681조에 의하여 중개 의뢰에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있습니다. 또 공인중개사의 업무 및 부동산 거래 신고에 관한 법률에 의하여 중개가 완성되기 전에 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용 제한 사항을 확인하여 중개의뢰인에게 성실하고 정확하게 설명하여야 합니다. 이를 불성실하게 하여 거래 당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한때는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다.
위반건축물을 중개할 경우도 마찬가지입니다. 무단으로 건물이 증축되었고 이러한 증축 부분이 중개사의 선량한 관리자의 주의로써 확인할 수 있는 사항인 경우 매수인에게 그 사실을 설명하고 무단 증축된 부동산을 매수함으로써 받을 수 있는 불이익(즉, 철거명령, 이행강제금 부과 가능성 등)에 관하여 설명할 업무상 주의의무가 있는데요. 중개사가 이러한 설명의무를 위반한 경우 매수인이 그 위반 사실을 알았든 몰랐든 설명의무 위반의 책임을 지게 됩니다.
다만, 매수인이 그 위반 사실을 안 경우 손해배상 시 과실상계에서 고려될 수 있습니다. 과실상계란 매수인에게도 손해 발생에 과실이 있는 경우 이를 손해배상의 범위를 정할 때 고려하는 것을 의미하며, 이때 매수인의 손해는 매매 대금, 이행강제금을 낸 경우 이행강제금, 등기비용, 각종 세금, 중개수수료, 이사 비용 등이 해당될 수 있습니다.
불법(위반) 건축물인지 확인하는 방법
위반건축물의 경우 등기부 등본에는 표시되어 있지 않고, 건축물대장을 확인해야 합니다. 위반 건축물이 있을 경우 건축대장상 위반건축물 여부란에 '위반'이라고 표시되어 있습니다. 물론 건축물대장상 위반 내용에는 어떤 위반을 했는지도 기재되어 있습니다.
중개사를 통해 거래하는 경우 중개사가 제공하는 중개대상물확인설명서에 위반 여부를 표시하게 되어 있습니다. 매수인은 거래 시 건축물대장과 중개대상물확인설명서를 확인하여 위반건축물 여부를 판단할 수 있습니다. 또 매도인과 중개사는 건물 매도와 이를 중개하는 경우 위반건축물 여부를 설명해야 하므로 이러한 설명이 있었는지도 확인하여 놓을 필요가 있을 것입니다.
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「굿비즈부동산」
