사업용 부동산 매매 시 주의할 점이 있습니다. 바로 부가가치세 처리 방법입니다. 종종 건물을 매도하고 부가가치세 신고를 하지 않는 경우를 보게 되는 데 건물 매도 시 부가가치세가 과세된다는 점을 잊어서는 안 됩니다.
따라서 매매 계약서 작성 시 '건물에 대한 부가가치세는 별도'로 하고 '그 부담은 매수자가 하여야 한다'라는 점을 꼭 기재하여야 합니다. 그렇지 않으면 매매 금액에 건물 분 부가가치세가 포함되어 있는 것으로 보게 되므로 결국 그 부담을 매도자가 지게 됩니다. 매매 계약서에 부가가치세와 관련한 사항을 명확하게 기재하지 않아 분쟁이 발생하는 사례가 자주 일어나므로 반드시 유의하여야 할 것입니다.
위와 같은 부가가치세 납부가 번거롭게 여겨진다면 사업 양도 방식으로 매매계약을 체결하는 방법을 생각해 볼 수 있습니다. 즉, 사업을 포괄적으로 양도양수하는 방법인데, 구체적 처리 방법은 알아보겠습니다.
매매 계약 시 부가가치세 처리 방법
① 부가가치세 별도
매매 계약서에 '건물분 부가세 별도'라는 문구를 기재하면 매수인이 부가세를 부담하게 되는 것이며 매도인은 매수자에게 세금계산서를 발행해 주기만 하면 됩니다. 그다음은 매도인이 매수인에게 받은 부가가치세를 국세청에 납부합니다.
이때 매수인은 일반과세자로 사업자 신고한 후 매도인이 발행해 주었던 세금계산서를 첨부하여 세무서에 환급 신청을 하게 되면 건물분에 대한 부가가치세를 환급받게 됩니다.
다만, 매매 계약서에 부가세 별도라는 문구가 없이 전체 매매금액만 표시하거나 부가세 포함이라는 내용을 특약에 기재했을 경우 매도인이 부가세를 납부해야 하는 일이 발생하기 때문에 반드시 유념하여 계약서를 작성해야 합니다.
② 포괄양도양수 처리
매수인이 부가세를 부담하고 매도인이 세금계산서를 발행 후 매수인이 부가세를 환급받는 절차가 복잡하므로 이러한 복잡한 절차를 비교적 간편하게 하는 방법이 사업의 포괄양도양수입니다. 다만 포괄양도양수 방법으로 처리 시에는 일정 요건이 맞아야 가능하다는 것을 반드시 기억해야 합니다.
단, 일반사업자 등록이 되어 있지 않은 매수인은 상가(건물) 매매계약 시 포괄양도양수계약서도 함께 작성하시고 계약일로부터 20일 이내에 사업자등록을 하면서 포괄양도양수 계약서를 제출하면 포괄양도양수 거래가 가능합니다.
매도인은 포괄양도양수 후 매수인이 일반임대사업자 등록을 하지 않거나 사업자를 10년 이내에 말소하는 경우 면세사업자로 변경하는 경우 등 추후에 부가세를 추징 당할 수도 있습니다. 따라서, 매매 계약서에 위와 같은 단서 조항이나 특약사항을 정리해 기재하는 것이 좋습니다.
포괄양수도 조건
※ 사업양도란 명칭이나 형식에 상관없이 사업에 관한 실질적인 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계하는 것을 말한다.
포괄적 승계는 사업장별 승계하는 것이 원칙이며, 사업장별로 그 사업에 대한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계해야 합니다. 그 사업에 인적 설비 종업원 물적 설비 기계장치, 사업 관련 자산 일체를 승계하는 것이 원칙이며, 종업원 같은 경우 전부를 승계하는 것이 아니고 사업을 위한 최소한의 핵심 인원은 반드시 승계해야 합니다.
또 양수자가 승계 받은 사업 외에 새로운 사업 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경하는 경우에도 사업의 양도로 보는데, 사업 양수자는 꼭 과세 사업을 영위해야 하고 사업 양수 시점에 사업 양수자가 사업양도자와 동일 업종을 영위해야 합니다.
사업양수자의 사업자등록 여부는 사업의 양도 여부를 판단하는데 별로 영향을 주지 않습니다. 요건을 충족한 사업의 양도는 재화의 공급으로 보지 않고 공급자는 원칙적으로 세금계산서를 발급할 필요가 없습니다.
만약, 사업 양수도로 매매계약을 했지만 양수 받은 자가 대가를 지급하는 때에 대가를 받은 자로부터 부가가치세를 징수하여 납부하면 '대리납부'에 해당되어 포괄양수도에 해당되지 않게 됩니다. '부가가치세 대리납부'는 사업 양도의 경우에도 재화의 공급으로 보고 있으므로, 사업 양수도 판단이 불분명할 때 적용할 수 있습니다. 이때 양도자는 세금계산서 발행하고 양수자는 대가를 지급받은 달의 다음 달 25일까지 사업장관할 세무서에 양수자의 명의로 부가가치세를 대리납부하여야 합니다.
사업양수도에 해당하지 않고 세금계산서를 미발급한 경우 사업 양도인은 매출 부가가치세를 추가 납부해야 합니다. 세금계산서 미발급가산세(2%),신고불성실가산세(20%),납부불성실가산세(3/10,000)를 추징 당합니다. 사업 양수인은 적법한 세금 계산서를 수취하지 않았기 때문에 매입세액을 공제 받을 수 없게 됩니다.
<과세유형별 부가세 처리 및 포괄양수도 가능 여부>
부가가치세 환급절차
사업용 부동산을 분양받거나 매수한 경우 건물분에 대한 부가가치세를 환급받아야 합니다. 계약을 체결한 후 20일 이내에 일반사업자로 등록해야 합니다.
필요한 서류는 신분증, 분양 계약서, 사업자등록 신청서, 분양계약 시 계약금, 중도금, 잔금 등 대금 납부 시 세금계산서를 받으셔야 하고, 그 세금계산서를 발급받은 다음 달의 25일까지 환급신청을 하시면 됩니다
필요한 서류는 사업자등록증사본, 분양계약서 사본, 세금계산서, 환급받을 통장 부가가치세 환급시점은 7월 25일 지나고 30일 이내에 1월 25일 지나고 30일 이내 환급을 해주는 것이 원칙이지만 예외 조항으로 매달 2개월 혹은 분기별로 상황에 맞게 부가세 신고 및 환급이 가능하다고 명시되어 있어 부가세 조기환급이 가능합니다
이때, 주의하셔야 할 점은 연간 임대료 4,800만 원 이하일 경우 세무서에서 간이과세자로 분류를 하는 경우가 있기 때문에 간이과세 포기 신고를 반드시 해야 합니다
자세한 내용은 다음 자료를 참고하세요.(참고자료: 지식산업센터 부가가치세 환급 받는 방법)
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