상가건물 임대차 종료 시 유익비상환청구권의 행사 여부

부동산을 운영하다 보면 상가건물 임차인이 자신이 임차한 건물에 개량한 부분과 관련된 비용을 임대인에게 유익비로 청구할 수 있는지를 물어보는 경우가 종종 있습니다. '유익비'란 임대차한 물건의 보존을 위해 필수 불가결하게 지출이 요구되는 비용은 아니더라도, 물건의 개량을 위하여 당해 물건에 관하여 지출된 비용으로써 그 물건의 객관적인 가치를 증가시키는 데 사용한 비용을 말합니다.

민법상 임차인이 지출한 유익비는 임대인이 상환할 의무가 있는데(민법 제626조 제2항), 점유자의 필요비 또는 유익비상환청구권은 임차인이 임대인로부터 점유물건의 반환을 청구 받거나 임대인에게 점유물을 반환한 때에 비로소 임대인에 대하여 행사할 수 있습니다(대법원 1994. 9. 9. 선고 94다4592 판결).

상환청구권을 행사하기 위해선 먼저 지출한 금액이 유익비로 인정받아야 합니다. 지출한 비용이 유익비인가의 여부는 건물의 사용목적 기타 구체적인 사정을 고려하여 판단하게 됩니다. 대체로, 방이나 부엌을 증축한 경우 그 증축에 지출한 비용 또는 변소, 오물처리장, 담장 등을 축조한 비용 등이 유익비로 인정되고 있으며, 건물 입구의 진입로나 건물 내 바닥을 콘크리트 등으로 포장한 경우에 있어서도 유익비로 인정될 가능성이 있으나, 이러한 시설들이라도 오직 임차인이 자기의 영업에 필요한 시설을 하기 위하여 지출한 비용은 특별한 사정이 없는 한 유익비로 인정되지 않습니다.

유익비로 인정되는 경우

○ 주택 내부의 벽, 천장, 바닥 등 마감재 교체, 욕실 주방 개조 비용, 정원 조경수 식재, 자연석 배치 연못 조성 (서울중앙지법 2001 7 가단150675)

○ 주택 – 바닥난방공사, 전등 공사, 화장실 개축, 외벽 도장, 보일러실치 담장 ( 서울중앙지법2003가단457684)

○ 침수 방지를 위한 토지의 성토 비용

○ 타인 임야 개간 비용 (대판 67다2786)

유익비에 해당하지 않는 경우

○ 주점 영업을 위한 강화도어, 유리, 타일 공사 등 비용 (서울고법 2010나16719)

○ 식당 영업을 위해 임의로 2층 증축한 공사비용(서울고법2006나80872)

○ 임야에 사설묘지를 설치하기 위해서 지출한 비용 (대판78다417)

○ 주차장 영업을 위한 각종 시설개보수 비용(서옳앙지법20007가단218413)

○ 음식점 영업을 위한 진입로포장, 주차장 포장공사, 진입계단 설치 비용 (서울중앙지법2004가단1 45872)

○ 사진관을 운영하기 위해서 특수 설비의 설치 비용 (대판 4280민상갈352)

○ 카페 영업을 위해 카페 규모를 확장하면서 들인 내부시설공사 비용 (대판 91다 8029)

Q&A

Q] 甲소유 점포를 임차보증금 2,300만원에 계약기간 2년으로 임차하여 바닥에 타일을 깔고 보일러를 설치하는 등 다액의 시설비를 투자하였습니다. 만일 계약기간이 만료되면 임대인에게 시설비의 상환청구가 가능한지요?

A] 주택, 상가 일부분에 방이나 부엌을 증축했을 경우 그 증축에 지출한 비용은 대체로 유익비로 인정되는 만큼 위 사안은 유익비로 인정될 여지가 있습니다. 따라서 임대인을 상대로 점포를 명도한 날로부터 6개월 이내에 소송을 제기하여(민법 제617조, 제654조) 점포의 개량을 위하여 지출한 액수 및 당해 점포의 객관적인 가치증가액수를 모두 입증한다면, 임대인의 선택에 따라 비용을 상환 받을 수 있을 것입니다. 또한 계약기간이 종료되어 임대인이 명도 청구를 한다고 하여도 유익비 상환청구권에 기한 유치권 항변을 행사하여 적법하게 건물을 점유할 수 있을 것입니다.

하지만 임대차계약할 때 건물의 임차인이 임대차 관계 종료 시에는 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 '약정'한 것은 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있어 임차인은 유치권을 주장할 수 없습니다(대법원 1975. 4. 22. 선고 73다2010 판결, 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결).

또, 건물 임차인이 자신의 비용을 들여 증축한 부분을 임대인 소유로 귀속시키기로 하는 '약정'은 임차인이 원상회복의무를 면하는 대신 투입 비용의 변상이나 권리 주장을 포기하는 내용이 포함된 것으로서 특별한 사정이 없는 한 유효하므로, 그 약정이 부속물매수청구권을 포기하는 약정으로서 강행규정에 반하여 무효라고 할 수 없고 또한 그 증축 부분의 원상 회복이 불가능하다고 해서 유익비의 상환을 청구할 수도 없습니다(대법원 1996. 8. 20. 선고 94다44705 판결).

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「굿비즈부동산」