상가임대차 기간을 특약으로 약정한 경우 계약 갱신 요구을 거절 할 수 있을까?

최근 국내 경기가 저성장 늪에 빠지면서 자영업 하시는 분들의 고통이 이만저만하게 아닙니다. 자구책으로 장사가 안되는 임차인들은 임대료를 내려 달라고 요구하고 있으며, 임대인은 상생 차원에서 한시적(1년 또는 2년 약정)으로 임대료를 깎아주겠다고 약정하고 계약하는 경우가 있습니다.

이럴 경우(계약기간을 1년, 2년으로 약정하고 특약 조항에 기재했을 때) 계약 기간이 끝날 때쯤 임대인은 언제든지 명도 또는 임대료 인상을 요구할 수 있을지에 대한 논란이 끊이지 않고 있습니다.

원칙적으로 임대차 계약기간은 임대인과 임차인의 협의에 의해 자율적으로 정할 수 있습니다. 하지만 상가건물 임대차보호법 계정으로 인해 "임차인에게 불리한 것은 효력이 없다"라고 명시하고 있습니다.(상임 법 제15조) 즉, 상가건물 임대차보호법 상의 묵시적갱신과 계약갱신요구권 조항은 강행규정이기 때문에 상임법 제10조에 해당하는 사유를 제외하고는 계약 갱신 요구를 거절할 수 없습니다.

예로 월 100만 원 임대료의 상가를 반의 반값인 25만 원에 2년간 임대를 해 준 후 2년이 경과되고 재협의를 통해 임대료로 50만 원을 요구했지만 임차인이 '상가임대차보법에 따른 계약 갱신권'을 이유로 거부하고 25만 원의 5%만 인상해 주겠다고 버티면 건물주로서는 이를 따를 수밖에 없습니다.

하지만 주변 상가들 보다 저렴한 월세로 임대차계약을 체결하였다는 특약을 넣었다면, 임차인의 계약갱신요구권을 제한하는 약정은 효력이 없지만 양 당사자가 합의를 통해 임대료를 주변 시세보다 상당히 저렴하게 약정하였고 임차인에게 특별히 불리하지 않았다면 그 합의가 유효할 수 있습니다.

상가건물임대차보호법(계약갱신요구)

제10조(계약갱신요구등)

제1항 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

제4항 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.

제5항 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

제15조(강행규정) 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.

임대인이 계약 갱신을 거절할 수 있는 경우

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

임차인이 차임연체 총금액이 1회 차임금액의 3배가 될 경우 임대인은 임차인에게 계약 중도해지를 전달할 수 있습니다. 차임 연체와 해지(제10조의 8) 규정에서는 '연체금액이 3기의 차임액에 달하는 때'라고 명시되어 있으므로 3회 연속으로 차임을 연체하였더라도 그 다음 달 4개월 치를 모두 입금했다면 계약의 해지를 주장할 수 없습니다. 이와 별도로 계약 갱신 거절은 가능합니다.

참고로 이때 기존의 연체된 차임에 대한 언급 없이 계약을 갱신했다고 하더라도, 이는 보증금을 밀린 월세의 담보로 보는 묵시적 의사에 기한 것이기 때문에 연체된 차임 채권에 대해 소멸시효가 적용되는 것은 아니라는 것이 판례의 입장입니다 (대법원2016.11.23. 2016다211309)

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 입주한 경우

일반음식점을 운영하겠다고 해놓고 실제로는 위락시설(유흥주점 등)을 운영하거나, 동종업종 배제 특약을 알고서도 동일 업종으로 개업하는 등의 경우입니다.

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공하는 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우

임차인이 제3자와 전대차 계약을 맺기 위해서는 임대인의 동의가 반드시 필요합니다. 이를 어기고 임의로 목적물의 일부 또는 전부를 전대한 경우 민법 제629조에 의거하여 임대인은 계약을 해지할 수 있으며, 계약갱신요구 거절도 물론 가능합니다.

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못한 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차 계약 체결 당시 공사 시기 및 소요시간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물의 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

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「굿비즈부동산」