상가건물임대차 등기란 임대인이 상가건물을 사용·수익하게 하고, 임차인이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정하는 임대차 계약을 체결한 경우, 임대인의 협력을 얻어하는 임차권 설정 등기를 말합니다(「민법」 제681조 및 제621조 제1항). 반면 임차권 등기란 임대계약이 종료됐으나 임대인으로부터 임차보증금을 반환받지 못한 상태에서 임차인이 이사를 가야 할 경우 대항력을 유지하기 위해 등기를 하는 것입니다.
임대차 등기
민법 제621조의 임대차 등기는 부동산 임대차에 대해서 할 수 있는 것으로 입주하기 전에 또는 임대차 존속기간 중에만 임대인의 동의를 얻어 임대차 등기가 가능합니다.
① 모든 주택과 상임법 적용 대상 상가건물에 한해서만 등기 시점 즉시 대항력과 우선변제권의 효력이 발생하고 건물이나 토지임대차 등기는 대항력만 인정되고 우선변제권은 인정되지 않아 경매 절차에서 배당요구를 할 수 없습니다.
② 임대차 등기는 대항력과 우선변제권이 있어서 배당요구가 가능하지만 선순위임대차등기권자가 대항력을 주장하면 낙찰자의 부담이 되고 배당요구한 경우도 전액 배당받을 때까지 소멸되지 않고 대항력이 있지만 후순위임대차등기권자는 배당요구와 상관없이 배당받고 소멸합니다.
◎ 임대차등기 시 선순위 근저당이 있을 때
「주택의 경우」 대항력의 발생은 「전입신고 + 점유」의 법률요건을 갖추면 효력이 발생되는 것이므로, 존속은 경매에 의해 배당까지 진행이 되면 소멸하는 것이고, 그 이전까지는 언제나 대항력은 존재합니다.
선수위 근저당권이 있어 후순위 임차인이면 대항력이 없다고 생각을 하는 경우가 많은데, 대항력이 없는 것이 아니라, 낙찰자에게 대항할 수 없는 대항력이란 의미입니다.
「상가의 경우」는 사업자등록의 대상이 되는 건물에 해당하는 임차의 경우에 '사업자등록'을 함으로써 대항력을 취득하기 때문에 선순위 근저당이 존재해도, 경매로 소유권이 넘어가거나 임대차 계약의 해지 사유가 되기 전까지 대항력 자체는 존재합니다. 대항력은 주택의 경우와 동일합니다.
◎ 임대차등기 시 최우선 순위인 경우
「주택의 경우」 임대차등기(명령에 의한 것이 아닌)인 경우에는 임대차 해지의 사유가 되면 점유를 지속할 수 없기 때문에, 최우선순위라 하더라도 대항력이 존속될 수 없습니다. 즉 점유를 하고 있지 않으면 대항력이 사라집니다.
하지만 임대차등기(임차권등기명령)인 경우에는 보증금을 돌려받지 못하는 경우 법원에 신청하여 얻는 임차권등기이므로, 점유의 요건을 벗어나도 대항력은 인정이 됩니다.(주택임대차 보호법 제3조의 3 제5항(임차권등기명령) 참조)
「상가의 경우」 임대차등기(명령에 의한 것이 아닌)인 경우에는 임대차 해지의 사유가 되면 점유를 지속할 수 없기 때문에, 최우선순위라 하더라도 대항력이 존속될 수 없습니다.
하지만 임대차등기(임차권등기명령)인 경우에는 보증금을 돌려받지 못하는 경우 법원에 신청하여 얻는 임차권등기이기 때문에, 점유의 요건을 벗어나도 대항력은 인정이 됩니다.(상가건물 임대차 보호법 제6 제5항(임차권등기명령) 참조)
하지만, 경매의 상황에서 대항력을 따진다면, 최우선 순위기 때문에, 목적물이 낙찰된 이후 임차인의 권리신고된 보증금액을 변제받지 못하는 경우에는, 변제받기 전까지는 계속 대항력은 존속하게 됩니다.
임차권 등기
① 임차권등기는 계약기간 종료 이후에 하게 되는 것으로 대항력과 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 갖춘 시점에서 그 효력이 발생합니다. 임차권등기 후에 대항요건을 상실해도 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 상실하지 않고 그대로 유지됩니다.
이 임차권등기명령의 효과는 신청서를 제출한 시기가 아니라 등기부에 임차권등기가 된 시점에 효과가 발생한다는 점에 유의해야 합니다. 임차권등기신청 후에 안심하고 이사 나가면 안 되고 등기가 됐는지 확인 후 이사하여야 합니다.
② 임차권등기를 한 임차인은 우선변제권을 가지며 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 하고 있습니다. 그래서 임차권등기가 첫 경매개시 결정 등 기 전에 등기되어 있다면, 배당받을 채권자의 범위에 관하여 규정하고 있는 민사집행법 제148조 제4호에 준하여, 그 임차인은 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속하게 됩니다.
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