주택시장에 강화된 규제와 0%대 저금리 기조가 지속되는 가운데 이자보다 높은 수익을 기대해볼 수 있는 지식산업센터가 새로운 투자처로 주목받고 있습니다. 특히 수요자들의 이목을 끌게 된 주된 이유는 낮은 세율과 정책적인 지원(기업에게 지원해 주는 자금) 그리고 입주 대상 업종 확대 등으로 안정적인 수익 창출을 기대할 수 있게 되었기 때문입니다. 하지만 최근 지식산업센터가 알짜 투자 상품으로 각광 받으면서 신규 공급량도 꾸준히 늘고 있어 옥석 가리기가 중요해졌습니다.
지식산업센터 시장 동향과 공급 유형
지식산업센터는 과거 ‘아파트형 공장’으로 불리운 산업 집적 시설이었습니다. 산업 구조 변화로 아파트형 공장에서 법 개정에 따라 2010년 4월에 지식산업센터로 명칭이 바뀌었으며, 주로 정보기술(IT) 분야 벤처기업과 연구소에 상가 같은 지원시설을 함께 갖춘 도시형 업무공간으로 활용되고 있습니다. 지식산업센터의 3층 이상 건물 안에 제조업이나 지식산업, 정보통신산업 등의 업종이 입주를 합니다.
2020년 기준 산업단지관리공단에 등록되어 있는 전국 지식산업센터는 총 1,190개이며, 2016년을 기점으로 이전까지는 국가 및 지방산업단지 내 지식산업센터 공급 비중 높았으나, 이후부터는 도심권 개별 입지 중심으로 공급량이 크게 증가했습니다. 국가산업단지 내에 공급하는 지식산업센터의 경우 실수요자가 아니면 분양을 받을 수 없어 수요가 제한 적이다 보니 공급량이 많지 않았습니다. 하지만 법 개정으로 인해 개별 단지에 공급하는 지식산업센터는 실수요를 비롯해 임대 사업자도 분양을 받을 수 있게 되면서 수요가 증가했기 때문에 공급량도 증가한 것입니다.
지식산업센터 공급 유형도 2016년 기점으로 많은 변화가 있었습니다. 과거에는 환경 유해 물질을 배출하지 않는 도시형 공장 및 첨단업종의 제조업이 대부분이었지만, 현재는 과밀억제권역, 성장관리권역 등 입지에 따라 지식산업센터도 제조형과 오피스형 또는 복합형 등 다양한 유형으로 공급되고 있습니다.
개인 투자자가 가장 많이 선호하는 유형이 오피스형입니다. 오피스형 지식산업센터는 수익형 부동산인 오피스와 비교되어 전문적인 투자 지식이 없어도 되는 것은 물론 개인이 호실 별 구분 소유가 가능한 직접투자 상품이므로 일반인이 접근하기에 무리가 없기 때문입니다. 입주 대상 업종이 아닌 용도로 활용할 수 없어, 다른 용도로 활용하려는 기업에게 지식산업센터의 전부 또는 일부에 대한 양도나 임대가 불가능한 것이 단점입니다.
투자 상품으로서의 장점과 우려 사항
직접투자 상품으로 분류되는 지식산업센터는 여러 투자적 장점이 있습니다. 상대적으로 저렴한 분양가와 높은 수익률을 가진 틈새 수익형 부동산이라는 것입니다. 오피스텔∙상가에 비해 수요가 많지 않았지만, 오피스텔 및 상가 수익률이 감소되자 대체 투자 상품으로 인식되고 있기 때문입니다.
게다가 다양한 금융·세제 혜택이 있다는 점과 분양가 70~80%까지 융자가 가능해 자기자본 20~30%만으로 구입이 가능하고, 저금리 기조로 인해 더 높은 임대수익을 내는 매력을 가지고 있습니다. 더구나, 지식산업센터를 분양받아 5년간 직접 입주해 활용하면 2022년까지 취득세 50%, 재산세 37.5%를 감면받을 수 있는 세제 혜택도 있습니다.
또 한 가지, 수익형 부동산임에도 높은 시세차익을 얻을 수 있습니다. 지식산업센터 매매가도 꾸준한 상승 추이를 보이고 있으며, 서울시 주요 권역 소재 지식산업센터의 평당 평균 거래가 수준은 분양 당시의 평당 평균 분양가 대비 약 2배가량 상승하여 모두 평당 1,000만 원~2,500만 원 이상을 호가하고 있습니다. 권역 별로 평균 거래가 다소 차이가 존재하지만 서울 수도권 핵심지역 평균 거래가는 최초 분양가 대비 2배가량 상승한 것으로 나타나고 있습니다.
하지만, 지식산업센터에 대한 투자 우려의 목소리도 있습니다. 수도권을 중심으로 공급과잉 현상이 나타나고 있다고 보는 것입니다. 2017년 경기권 분양 물량은 전년 동기대비 1.9배, 서울권은 2.7배 확대되었으며, 인천권도 신규 분양 물량이 등장하며 수도권 지역 분양 물량이 직전 대비 2배 이상 확대했습니다.
게다가 수익률도 감소하고 있습니다. 5년 전 지식산업센터 임대를 통해 연간 기대할 수 있는 수익률은 6~7% 정도였지만, 현재 연 수익률은 4% 내외에 불과합니다. 수익률이 많이 감소한 것입니다. 그간 지식산업센터는 오피스텔 대비 10~20%가량 낮은 저렴한 분양가가 높은 임대수익률을 얻을 수 있었습니다. 그러나 현재는 분양가 상승에 공급량 증가로 인해 임대료 수입이 감소하자 수익률이 감소하는 것입니다.
지식산업센터 투자 시 유의사항
첫째, 지식산업센터는 분양 요건에 맞는 실수요층만 분양 가능하기 때문에 순수 임대 목적으로 하는 투자자는 한계가 있는 상품입니다. 현행법상 개인이 지식산업센터를 분양받으려면 입주가 가능한 업종의 사업자로 등록돼 있어야 하며, 자유롭게 분양· 매매 · 임대하는 타 수익형 부동산과는 차이가 있습니다.
둘째, 지역에 따라 기업 수요 특성이 다른 만큼 투자 시 수요분석을 반드시 선행해야 합니다. 최근 특정지역 중심으로 공급이 집중되면서 입지 여건이 불리한 일부 지역은 임차인 확보에 어려움을 겪고 있습니다. 이미 교통 및 입지 여건에 따른 양극화 현상이 나타나고 있는 가운데 국지적 공급과잉에 대한 우려 또한 커지고 있어 수요자, 투자자 입장에서는 우량 지식산업센터를 선별하려는 노력이 필요합니다.
셋째, 지속적으로 증가하는 지역별 지식산업센터 공급량을 고려해야 합니다. 저금리 상황과 주택 투자에 대한 정부규제가 확대되면서, 규제가 적고 정책적 지원이 많은 지식산업센터 투자에 대한 관심이 확대되는 점은 호재입니다. 하지만, 서울 및 경기권 지식산업센터의 누적 입주 물량이 계속 증가만큼, 추가 수요가 늘어나지 않을 경우 향후 악재로 작용 가능하다는 것은 반드시 투자 시 고려해야 할 요소일 것입니다.
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「굿비즈부동산」
