상가건물 임대차 '보증금과 임대료 인상'에 대한 증감 청구권은 민법과 상가건물 임대차보호법에서 각각 규정하고 있습니다.
민법 제628조에서 임대물에 대한 공과 부담의 증감, 기타 경제 사정의 변동으로 인해 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제11조에는 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증감이나 경제 사정의 변동으로 인해서 결국 상당하지 아니하는 경우에 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대해서 증감을 청구할 수 있다고 하고 있으며, 2항에서는 증액청구는 임대차 계약 또는 약정한 차임의 증액이 있는 후 1년 이내에는 하지 못한다고 하는 제한 규정을 두고 있습니다.
이때 증액 청구금액은 청구 당시에 차임 또는 보증금의 100분의 5, 다시 말하면 5%의 금액을 넘지 못한다고 상가건물 임대차보호법 시행령 제4조에 규정하고 있습니다.
하지만 모든 상가건물 임대차에 해당하는 것은 아닙니다. 상가건물 임대차보법 2조 1항은 이 법은 상가건물을 사용하는 경우에 대해서 적용한다고 하면서 다만 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 임대차에 대해서는 그러하지 아니하다고 규정하고 있습니다. 즉, '환산보증금'을 정해두고 그것을 넘어서는 상가임대차 부분에 대해서는 적용하지 않는다고 규정을 하고 있습니다.
환산보증금
서울의 환산보증금 기준액이 현재 6억 1000만 원에서 9억 원으로, 부산과 과밀억제권역은 5억 원에서 6억 9000만 원으로 상향, 부산을 제외한 다른 광역시는 3억 9000만 원에서 5억 4000만 원으로 상향, 그 밖에 지역은 2억 7000만 원에서 3억 7000만 원으로 상향되었습니다.
환산보증금은 '보증금에 월세 환산액(월세×100)을 더한 금액'으로 상가건물임대차보호법 적용 대상을 정하는 기준이 됩니다.
예를 들어 서울지역에 보증금 1억 원에 월차임 500만 원 일째 임대차 계약의 환산보증금은 계산해 보면 월세 500만 원에 100을 곱하면 5억이 나오는데, 5억에 보증금 1억을 더한 6억 원이 바로 환산보증금이라고 할 수 있습니다.
이와 같은 경우 개정안에 의해 임대차 계약 보호를 받을 수 있어 임대차 계약 보호 대상이 되어 우선변제권이 부여돼 상가가 경매로 넘어가더라도 보증금을 먼저 변제받을 수 있게 됩니다. 또 임대료 인상률도 연 5%로 제한되며, 월차임 전환(보증금 전부나 일부를 월 단위 임대료로 전환) 시 산정률 제한 등의 보호를 받을 수 있습니다.
환산보증금을 초과할 경우
환산보증금액이 법에서 정한 기준을 초과하면 상가건물 임대차보호법 적용을 받는 것이 아니라 민법 적용을 받게 됩니다. 민법 적용을 받아도 대항력과 계약갱신요구권, 권리금회수기회 등 보호를 받을 수 있지만 임대료 상승룰 제한은 없습니다.
계약갱신요구권은 5년에서 10년으로 확대됩니다. 개정 시점 이후 최초로 계약이 체결됐거나 갱신되는 임대차계약은 최대 10년까지 계약갱신의 요구를 행사할 수 있다. 만약 '2018년 10월 16일 전에 계약'을 체결한 상가라면 갱신을 통해 10년까지 보장받을 수 있습니다.
예를 들어 2016년 10월 3년 계약을 한 상가의 경우 올해 2년의 갱신요구권이 남았지만, 계약 갱신을 하면 이전 계약기간을 포함해 총 10년까지 보장을 받게 되는 것입니다.
묵시적 갱신의 경우에는 상가건물 임대차보호법이 아닌 민법상 규정에 따른 갱신입니다. 임대인이 묵시적 갱신 이후 계약 해지를 통보할 경우, 6개월 뒤에 효력이 발생한다는 점입니다. 따라서 환산보증금을 초과하는 상가라면 갱신요구기간을 지켜 계약을 연장하지 않을 경우, 계약 해지로 이어질 수 있습니다.
환산보증금을 초과하는 상가는 5% 제한에 해당하지 않습니다. 재계약 시 임대인과의 협의를 통해 결정하며, 이때 임대인은 ‘현저히 고액’의 임대료 인상을 요구하는 것은 불가합니다.
여기서 문제는 ‘현저히 고액’이라는 표현이 애매하다는 점입니다. 조세와 공과금, 주변 상가건물의 임대료와 보증금 등의 금액과 비교해 판단해야 하지만, 각기 다른 해석으로 분쟁이 발생할 가능성이 있다. 때문에 현재로선 독소조항이라는 평가를 받고 있습니다.
임대료 증액은 5%만 가능?
차임증액의 요건과 그 상한은 임대차계약상 정해진 차임과 보증금에 따라 달라집니다. 차임에 100을 곱한 금액과 보증금을 합한 금액(환산보증금액)이 법에서 정한 기준을 초과하지 않는 경우 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 차임 또는 보증금이 상당하지 않게 되는 경우 차임증액 청구가 가능합니다. 이에 해당하면 기존 차임 또는 임대차보증금의 5%까지 증액할 수 있습니다.(증액은 1년간 1회에 한함)
차임이나 보증금이 주변 시세에 맞지 않는 등 법에서 정한 사유가 발생하면 상대방이 동의하지 않더라도 '무조건 5% 증액'이 아니라 '사정에 따라 5% 범위 내에서 증액 청구가 가능'합니다. 이런 이유 때문에 임대인과 임차인 간의 다툼이 생기는 경우도 종종있습니다. 이런 이유로 쌍방이 임대료 인상에 대해 합의하는 경우가 있는데요. 당사자 간 처음 체결한 계약과 다르게 차임을 증액하는 약정은 유효할까?라고 생각하는 분들이 많은데, 원칙적으로는 유효합니다.
즉, 환산보증금이 현재 법규상 환산보증금 기준을 초과하지 않는 상가건물임대차의 경우 법에서 정한 범위 내에서 차임 또는 보증금의 증액을 약정하는 것은 유효합니다. 법에서 정한 범위를 초과하는 차임증액 약정은 당사자 간 약정하더라도 무효가 될 수 있습니다. 상가건물임대차보호법은 평면적 강행규정이고 이 법에 위반되는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 무효로 보기 때문입니다.
따라서 당사자 간 약정으로 법에서 정한 상한인 연간 5%를 초과하는 차임증액을 약정하더라도 5%까지는 유효하지만 이를 초과한 부분은 임차인에게 불리한 것으로 보아 무효가 될 수 있다. 약정이 일부 무효가 되면 임차인은 추후 초과 납입한 부분에 반환을 청구할 수 있다. 따라서 최초 임대차계약 시 차임을 낮게 정하면 임대인 또는 그 임대인 지위를 승계하게 되는 건물 매수인으로서는 추후 차임을 증액하기가 쉽지 않기 때문에 처음 임대차계약을 체결할 때부터 증액 가능 여부를 고려해서 차임을 정해야 한다.
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