건축물의 용도라 함은 건축법에서 건축물의 종류를 유사한 구조, 이용 목적 및 형태별로 묶어 분류한 것을 의미하며, 건축물 용도 변경이란 건축법령에 의해 구분 적용된 건축물의 용도를 소유주의 필요에 의해 건축법 규정에 따라 다른 용도로 변경하는 행위를 말합니다.
용도변경을 하는 대부분의 이유가 건물의 용도가 사용 목적과 맞지 않거나 부동산의 가치를 높이기 위한 목적이 많은데요. 건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 적합할 경우 특별자치도지사 또는 시장 · 군수 · 구청장의 허가를 받거나 신고 또는 건축물대장 기재 내용의 변경을 할 수 있습니다.
'산업집적활성화및공장설립에관한법률을 적용받는 지식산업센터'도 생산시설과 지원시설 간의 용도변경에 대해서는 별도로 규정한 바가 없어 △기숙사 → 근린생활시설, △기숙사나 근린생활시설 → 공장, △공장 → 근린생활시설 등으로 용도변경을 할 수가 있습니다.
하지만 사법부에서는 지식산업센터 용도변경 불허가처분 취소소송(대법원 2012두 24825 판결)에서 “입주자 상호 간에 이해가 상반되는 행위로서 입주자 간에 기존에 형성된 이해관계를 변경하기 위해서는 관리 규약에서 정한 절차를 거칠 필요가 있다"라며 구분소유자의 75%(4분의 3) 이상의 동의를 받아야 한다고 정한 규약을 준수해야 된다고 판결한 바 있습니다.
판례 ([대법원 2013. 10. 11., 선고, 2012두24825)
서울 구로동 코오롱디지털타워빌란트(지식산업센터) 입주자 강모씨가 "지식산업센터(공장) 용도에서 일반 사무소로 용도 변경 신청을 거부한 것이 위법하다"라며 구로구청장을 상대로 낸 용도변경 신청 불허가처분 취소소송 항소심(2012누17942)에서 원고승소 판결한 1심을 취소하고 원고 패소 판결했습니다.
서울고법은 "산업집적 활성화 및 공장 설립에 관한 법률에는 지식산업센터에 집합건물법에 따른 구분소유 관계가 성립하는 경우 관리단이 규약을 정해 관리하도록 돼 있다"며 "관리규약에는 '입주자 상호 간에 이해가 상반되는 사항의 조정' 사항을 대표위원회의 의결사항으로 규정하고 있다"고 밝혔습니다.
이에 재판부는 "다른 구분소유자의 동의 없이 생산시설에서 지원시설로 용도변경을 허용하면 지식산업센터에서 지원시설 면적의 비중이 증가해 기존 지원시설의 가치가 하락할 우려가 있다"며 "지원시설은 전체 시설의 20%를 초과할 수 없기 때문에, 생산시설 중 어느 부분을 지원시설로 변경할 것인가는 구분소유자들 사이에서 이해가 상반되는 사항에 해당된다"고 설명한 것입니다.
즉, 지식산업센터(공장)의 구분소유자가 건물 용도를 일반사무소로 변경을 하려면 다른 구분소유자의 동의가 있어야 한다고 판결한 것입니다.
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