사업용 부동산 매매계약 시 반드시 알아야 할 부가가치세

부가가치세법상 사업용 부동산을 매매하거나 임대할 때 부가가치세가 붙는다는 것을 알고 있나요? 토지와 국민주택 범위 내의 주택 거래 시에는 부가가치세가 붙지 않지만, 국민주택 범위를 초과하는 중대형 주택, 업무용으로 사용하는 오피스텔, 사무실, 상가, 지식산업센터, 공장, 창고 등 '사업용으로 사용되는 모든 부동산' 거래 시에는 부가가치세가 붙습니다.

사업용 부동산이란 부동산 소유자가 부가가치세법상 사업자이면서 사업용으로 사용하고 있는 부동산으로 수익을 목적으로 하는 건물이나 땅을 가리키는 것입니다.

따라서 사업용 부동산 매매계약 시에는 부가가치세를 반드시 체크해 합니다. 상가나 사무실 등을 매매할 때 계약서에 부가가치세(VAT)에 대한 별도의 언급이 없다면 매매 대금에 부가가치세가 포함된 것으로 보고 매도인이 부가가치세를 부담하는 게 원칙입니다.

즉, 사업자가 토지를 제외한 지식산업센터를 실사용 목적으로 매수할 때, 매수 금액에 3억 원이라고 하면 이때 계약서에 ‘부가가치세(VAT) 별도’ 또는 '세금계산서를 발행한다'라는 등의 조항이 들어있다면 사업주께서는 부가가치세 10%를 포함해 3억 3천만 원을 매도인에게 지급해야 합니다.

하지만 위와 같은 조항이 없다면 매매 금액 3억 원에 부가가치세가 포함된 금액으로 봅니다. 따라서 부동산을 매입하기 위해 계약서를 작성할 때는 부가가치세에 대한 문구가 있는지 반드시 확인해야 합니다.

부가가치세는 '누가 부담'해야 할까?

부가가치세는 사업자가 납부하기는 하지만 정확히 말하면 최종 소비자가 낸 것을 사업자가 대신 납부해 주는 것입니다. 이때 최종소비자란 부동산을 최종적으로 소비하는 ‘주체’를 말합니다.

개인 간의 거래에서는 부가가치세가 발생하지 않지만, 사업자와의 거래에서는 부가가치세가 발생합니다. 문제는 거래 과정에서 누가 부가가치세를 부담하는가인데요. 간단히 말하면 사는 쪽(돈을 지불하는 쪽)이 부담하는 것입니다. 파는 쪽이 사업자이고 사는 쪽이 개인이라면, 부가가치세는 개인이 부담하지만 향후 돌려받을 수는 없습니다. 반면 파는 쪽과 사는 쪽이 모두 사업자라면, 부가가치세는 사는 쪽이 부담하게 되며, 나중에 "매입세액공제"를 통해 돌려받을 수 있습니다.

그렇다고 거래 시에 부가가치세를 반드시 주고받을 필요가 없습니다. 계약서상에 "건물분에 대한 부가세는 "포괄양수도"로 한다"라는 특약을 넣으면 부가가치세가 과세되지 않습니다.

포괄양수도란

부가가치세법상 '사업의 양도'는 과세대상 거래입니다. 다만 포괄적으로 양도하는 경우 부가가치세가 과세되지 않습니다. 재화의 공급으로 보지 않는 이유는 과세관청에서는 실익이 없는 반면 납세자는 번거롭기만 하기 때문입니다. 예를 들어 부동산임대업의 경우 양도인은 부가가치세를 납부하고 반대로 양수인은 부가가치세를 환급받기 때문에 결국 과세관청은 세수입이 없습니다.

그런데 납세자 입장에서 부가가치세를 거래징수하고 환급받는 등 번거로움만 추가되기 때문에 이런 점을 고려해 요건을 충족한 사업 양도의 경우 재화의 공급으로 보지 않아 부가가치세를 거래징수하지도 않고 세금계산서를 발행하지도 않는 것입니다.

사업의 포괄양수도란, 사업자가 그 사업에 대한 모든 권리와 의무를 다른 사업자에게 승계시키는 것을 의미합니다. 사업의 포괄 양수도 시 양도자는 부가가치세 확정(폐업) 신고 시에 사업양수도계약서를 제출하여야 하며, 양수자는 새로운 사업자등록을 함에 있어 반드시 일반과세자로 해야 하고, 포괄양수도계약서 사본도 함께 제출하면 됩니다.

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부가가치세 ‘매입세액공제’

부가가치세를 실제로 내는 것은 재화나 서비스를 구입하는 최종 소비자이고 사업자는 그 중간에서 부가가치세를 잠시 받아 두었다가 국세청에 납부하는 것뿐입니다. 그 대신 사업자는 판매 시 받은 부가가치세에서 매입할 때 지급한 부가가치세를 공제받을 수 있습니다. 이것을 ‘매입세액공제’라 합니다.

즉, 살 때 낸 부가가치세를 팔 때 돌려받는 것입니다. 사업자가 재화를 거래할 때 주고받는 것이 바로 세금계산서인데, 세금계산서를 발급할 때 계산하는 거래금액의 10%를 세금으로 부과하는 것이 바로 부가가치세입니다. 그러나 개인은 부가가치세를 환급받을 수 없습니다.

부동산을 거래할 때도 마찬가진데요. 사업주께서 분양회사로부터 지식산업센터를 분양받았다면 분양대금 중 건물 부분에는 부가가치세 10%가 포함되어 있는데, 매입세액공제는 사업자만 받을 수 있고, 개인은 받을 수 없습니다. 개인은 부동산의 최종 소비자이므로 부가가치세를 내야 할 당사자이기 때문이다.

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