부동산을 취득하고 보유한 다음 처분하게 될 때 양도(매매) 차익에 따른 양도소득세가 발생합니다. 부동산 양도세 부과 기준은 크게 주택, 토지, 건물, 분양권(입주권) 등으로 나눌 수 있으며, 지식산업센터는 사업용 부동산으로 분류되어 '일반양도세율'이 적용됩니다.
양도세는 매도자가 부담하는 세금으로 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세 신고를 해야 합니다. 예로 2021년 7월 10일 양도(잔금일 기준) 하였다면 2021년 09월 30일까지 신고를 해야 합니다. 신고는 양도차익이 있든 없든 무조건 해야 하며, 하지 않을 경우 과태료가 발생합니다.
지식산업센터 양도소득세율은 일반 세율로 적용받아 보유기간에 따라 차등 적용됩니다. 소유권 완료 후 1년 미만 50%, 2년 미만 40%로 일괄 적용되며, 2년 이상 보유 시 기본세율(과세표준(양도소득 금액)에 따라 6%~42%로 차등 적용)로 적용받습니다. 2022년부터 분양권은 1년 미만은 70%, 1년 이상~2년 미만 60%, 2년 이상 60%로 적용됩니다.
일부 부동산 뉴스나 분양 사원들이 지식산업센터를 5년 이상 실사용 했을 경우 양도세 100% 감면받을 수 있다고 하는 경우가 있는데요. 정확한 팩트가 아닙니다.
양도소득세율을 결정하는 「과세표준」은 양도차익에서 장기보유 특별공제와 기본공제 제외한 금액입니다. 「양도차익」은 양도가액에서 취득가액 와 기타 필이 경비 등을 제한 금액입니다.
● 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 기타 필요경비
● 과세표준 = 양도차익 - 장기보유 특별공제 - 기본공제
기본공제란 양도소득이 있는 양도자에 대하여 당해 연도의 양도소득금액에서 연간 250만 원을 양도소득세에서 공제해 주는 것입니다. 장기보유특별공제는 부동산을 오래 보유할수록 양도차익에서 일정 금액을 공제해 주는 제도입니다.
따라서 지식산업센터를 분양받은 후 소유권 이전을 완료했다면 최소 2년 보유 후 처분하거나 장기보유한 후 매각하는 것이 양도세를 줄일 수 있는 방법입니다.
양도소득세 계산 방법
최초 분양(분양가 2억 5,000만 원) 받은 지식산업센터를 5년 보유하고 5억 원에 양도했을 경우 양도소득세는 얼마나 납부해야 할까요? (필요경비는 1,000만 원)
※ 계산식은 아래 표를 참조
지식산업센터 분양받아 처음으로 입주하게 되는 실수요자는 취득세 및 재산세 감면을 받게 되는데요. 지방세 감면을 받게 되면 5년 이상 직접 사용 및 보유해야 합니다. 그렇지 않으면 감면받은 세액을 추징 당하게 됩니다.
따라서 대부분 지식산업센터를 매도한다면 의무사용 기간이 지난 이후가 가장 많을 텐데요 5년을 보유한 다음 매도한다고 가정했을 때 양도차익이 2억 5,000만 원이면 납부해야 하는 양도세는 6,700만 원 정도 부과됩니다.
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